Derecho Civil. Profesor Dr. Antonio Aznar Domingo. - CIVIL IV.- LECCIÓN 6.- EL DERECHO REAL DE CENSO.

LECCIÓN 6.- EL DERECHO REAL DE CENSO.

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LECCIÓN 6.- EL DERECHO REAL DE CENSO.

Concepto y naturaleza jurídica
El censo es un gravamen que recae sobre una finca. La figura se encuentra regulada en los arts. 1604 a 1664 CC.
Se define en el art. 1604: Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.
Así pues, grava tanto el pago de una cantidad a cuenta de un capital entregado, como también el hecho de ceder un dominio. Básicamente, consiste en el pago de un canon.
Es un derecho real inmobiliario que consiste en el poder jurídico que se otorga a su titular para exigir una prestación periódica del propietario del bien sujeto al gravamen.
También se ha considerado que el censo puede ser un derecho real in faciendo, por cuanto impone a un sujeto el deber de realizar una prestación para satisfacer el interés del titular del derecho real. No se limita, pues, como el nudo propietario o el dueño del predio sirviente, a soportar el ejercicio del derecho real, sino que debe actuar positivamente, tener un determinado comportamiento: la ejecución de la prestación periódica (es decir, el pago del canon). Para otros autores, estamos ante una obligación propter rem, porque se trata de una situación jurídica en la que se encuentra una persona por el hecho de ser titular de un bien inmueble.

Clases.
Existen tres clases de censo: consignativo, reservativo y enfitéutico.
La sujeción de un inmueble al pago de una pensión periódica puede obedecer a varias razones:
Entrega de un capital en dinero. El que lo recibe (censatario) establece entonces la carga censal sobre un inmueble de su propiedad, en favor del que la realiza (censualista). Este censo se llama consignativo, y está contemplado en el art. 1606 CC: Es consignativo el censo, cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero.
Entrega del dominio pleno sobre un inmueble. El adquirente (censatario) debe pagar la carga periódica, que se impone sobre el mismo inmueble, al que lo transmitió (censualista). Este es el censo reservativo, y lo define el art. 1607: Es reservativo el censo, cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario.
Entrega del dominio útil de la finca, quedándose el transmitente con el dominio directo. El enfiteuta o adquirente ha de pagar la pensión. Este es el llamado censo enfitéutico, recogido en el art. 1605: Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio. Hay que señalar que el dominio directo es el del constituyente, censualista o dueño directo, y el dominio útil es el del censatario o enfiteuta.

Las características del censo son tres: perpetuidad, indivisibilidad y transmisibilidad.
-    La perpetuidad se consagra en el art. 1608 CC: Es de la naturaleza del censo que la cesión del capital o de la cosa inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido; sin embargo, el censatario podrá redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario; siendo esta disposición aplicable a los censos que hoy existen. Esto significa que tanto la entrega del capital del dinero como de la cosa inmueble (es decir, de su dominio pleno o del útil) es por naturaleza perpetua o por tiempo indefinido. Pero el precepto concede al censatario o enfiteuta la facultad de redimir el censo, aunque se haya pactado lo contrario.
Sin embargo, puede estipularse que la redención no tendrá lugar durante la vida del censualista o de una persona determinada, o que no se redima durante un plazo señalado que, en todo caso, no podrá exceder de veinte años en el consignativo, ni de sesenta en el reservativo o enfitéutico. Al hablar de “los censos que hoy existen”, el Código está dotando a esta norma de una clara retroactividad, y ello es en consideración a la importancia de la redención.
-    La indivisibilidad se recoge en el art. 1618 CC, que dice que no pueden dividirse entre dos o más personas las fincas gravadas con censo sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquieran a título de herencia. Cuando el censualista permita la división, se designará con su consentimiento la parte del censo con que quedará gravada cada porción, constituyéndose tantos censos distintos cuantas sean las porciones en que se divida la finca. El art. 1619 CC dice que cuando se intente adjudicar la finca gravada con censo a varios herederos, y el censualista no preste su consentimiento para la división, se pondrá a licitación entre ellos. A falta de conformidad, o no ofreciéndose por alguno de los interesados el precio de tasación, se venderá la finca con la carga, repartiéndose el precio entre los herederos.
-    El censo es un derecho real transmisible. El art. 1617 CC establece que pueden transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir la pensión.

El canon o pensión periódica.
El derecho del censualista se concreta fundamentalmente en la exigencia frente al censatario de un canon o pensión periódica, de cuyo cumplimiento va a responder la finca gravada. En este sentido, su funcionamiento es análogo a la hipoteca, porque hay un bien que responde del cumplimiento de la prestación, de manera que el censualista podrá dirigirse directamente contra él, realizando su valor, para satisfacerse de una manera forzosa.
El canon se determinará por las partes al constituir el censo, pudiendo consistir en dinero o en frutos. En este último caso, habrá que tener en cuenta que se prohíbe el recibo por el censualista de una parte alícuota de los frutos que dé el inmueble, salvo en el censo enfitéutico.
Las partes quedan libres para fijar la cuantía, el tiempo y el lugar de pago de la pensión o canon, y el Código Civil contiene dos artículos que son normas supletorias que funcionarán en defecto de pacto acerca de alguno de estos puntos.
El art. 1614 CC dice que las pensiones se pagarán en los plazos convenidos; y, a falta de convenio, si consisten en dinero, por años vencidos a contar desde la fecha del contrato, y, si en frutos, al fin de la respectiva recolección.
Por su parte, el art. 1615 establece que si no se hubiere designado en el contrato el lugar en que hayan de pagarse las pensiones, se cumplirá esta obligación en el que radique la finca gravada con el censo, siempre que el censualista o su apoderado tuvieren su domicilio en el término municipal del mismo pueblo. No teniéndolo, y sí el censatario, en el domicilio de éste se hará el pago.
El objeto del pago es la pensión convenida, y el art. 1624 CC dispone que el censatario no podrá pedir el perdón o reducción de la pensión por esterilidad accidental de la finca, ni por la pérdida de sus frutos.
Además, el censualista puede exigir el pago de las pensiones vencidas y no satisfechas, que prescriben siguiendo las normas generales sobre prescripción (arts. 1930 a 1975 CC).
Normalmente, el pago de una pensión sin que el censualista haga ninguna reserva sobre las que hayan podido quedar sin satisfacer, produce la aplicación del art. 1110 CC (el recibo del último plazo de un débito, cuando el acreedor tampoco hiciere reservas, extinguirá la obligación en cuanto a los plazos anteriores). Pero, como regla excepcional, el art. 1621 dice que a pesar de lo dispuesto en el art. 1110, será necesario el pago de dos pensiones consecutivas para suponer satisfechas todas las anteriores.
La garantía del censualista para asegurar su derecho a percibir la pensión consiste en dos tipos de acciones:
-    Una acción real, que puede dirigir contra la finca gravada, puesto que el inmueble sujeto al censo garantiza el cobro de la pensión, igual que el inmueble hipotecado garantiza el cumplimiento de la obligación asegurada por la hipoteca. Esta acción pretende realizar el valor de la finca gravada para cobrarse la deuda.
-    Una acción personal contra el obligado al pago del canon, es decir el censatario, para obtener de éste la condena judicial al pago. Art. 1623 CC “Los censos producen acción real sobre la finca gravada. Además de la acción real podrá el censualista ejercitar la personal para el pago de las pensiones atrasadas, y de los daños e intereses cuando hubiere lugar a ello.

¿Qué ocurre si la finca gravada con el censo se transmite a un tercero?
Al tratarse de una carga real, el censo se transmite con la finca. Si existían pensiones atrasadas, el censualista podrá ejercitar la acción real contra esa finca para su cobro, aunque ya no pertenezca al deudor, pero no podrá ejercitar la acción personal contra el censatario actual, porque no son deudas de éste. Ahora bien, el tercero que compra la finca no tiene por qué estar siempre bajo la amenaza de la acción real. En consecuencia, el censualista sólo podrá dirigirse contra la finca por el importe de los dos últimos años y la parte vencida de la pensión cuyo plazo esté corriendo al ejercitarse la acción, salvo pacto ampliatorio, que no podrá exceder de cinco años (art. 116 LH).

Constitución y extinción.
Los censos se constituyen por contrato, y también por negocio mortis causa (es decir, por testamento), sobre todo cuando se trata del censo consignativo.
Por lo que respecta a la forma, no hay precepto específico si nace por contrato el censo consignativo y reservativo. Se aplicarán, por tanto, los arts. 1278 y siguientes CC. A este respecto, y puesto que el censo recae sobre bienes inmuebles, accede al Registro de la Propiedad, por lo que será necesario que se recoja en escritura pública. Será necesario fijar el valor de la finca, tanto en el censo reservativo como en el enfitéutico, sobre todo a efectos de redención (habrá que saber lo que se devuelve). Por lo que respecta a la extinción del censo, existen varias causas:
-    Redención.
-    Prescripción extintiva.
-    Pérdida o inutilización total de la finca.
-    Expropiación forzosa.

En cuanto a la redención, el censatario puede redimir el censo a su voluntad, aunque se haya pactado lo contrario. En cualquier caso, esa redención ha de ser total, salvo que exista pacto expreso admitiendo la parcial. La redención consiste en la devolución al censualista, de una vez y en metálico, del capital que hubiese entregado para la constitución del censo consignativo, o del capital en que se hubiese fijado el valor de la finca en los censos reservativo y enfitéutico (de ahí que para la validez de la constitución de estos censos se ordene que se fije el valor de la finca). Los censos no se podrán redimir contra la voluntad del censualista sin estar al corriente del pago de las pensiones. Además, para llevar a efecto la redención, el censatario deberá preavisar al censualista, con un año de antelación, o anticiparle el pago de las rentas por un año.
El principio de redención de los censos se aplica también a los constituidos con anterioridad a la promulgación del Código Civil. Si en ellos no se conoce el capital a entregar al censualista, se capitaliza la pensión al 3%. Si se paga en frutos, se estimarán éstos por el precio que hubiesen obtenido en el último quinquenio. La acción para exigir la redención no tiene carácter personal sino real, equiparable a la reivindicatoria.
A la prescripción se refiere el art. 1620 CC cuando dice que es prescriptible el capital de los censos. El censo prescribe cuando se extingue el derecho a exigir el pago de la pensión periódica, lo que ocurrirá a los treinta años contados a partir del momento en que hubieran dejado de pagarse las pensiones. La prescripción opera porque durante todo ese tiempo no se han reclamado los pagos.
El art. 1616 CC dice que el censualista, al tiempo de entregar el recibo de cualquier pensión, puede obligar al censatario a que le dé un resguardo en que conste haberse hecho el pago. Esta disposición tiene por objeto salvaguardar los derechos del censualista. A éste le interesa justificar que las pensiones del censo se han exigido y pagado, con lo que se reconoce en última instancia su subsistencia, impidiendo la prescripción.

La pérdida o inutilización total de la finca es causa de extinción del censo. Si es parcial, se concede al censatario la facultad de abandonar la finca a favor del censualista.
Si la pérdida o inutilización de la finca se debe a caso fortuito o fuerza mayor, el censatario no incurre en responsabilidad, pero si ha sido debida a culpa o negligencia del censatario, éste deberá indemnizar daños y perjuicios al censualista.
Así lo dice el art. 1625 CC: Si por fuerza mayor o caso fortuito se pierde o inutiliza totalmente la finca gravada con censo, quedará éste extinguido, cesando el pago de la pensión. Si se pierde sólo en parte, no se eximirá el censatario de pagar la pensión, a no ser que prefiera abandonar la finca al censualista. Interviniendo culpa del censatario, quedará sujeto, en ambos casos, al resarcimiento de daños y perjuicios.
El art. 1626 dice que, en caso de pérdida o inutilización de la finca por caso fortuito o fuerza mayor, si estuviere asegurada la finca, el valor del seguro quedará afecto al pago del capital del censo y de las pensiones vencidas, a no ser que el censatario prefiera invertirlo en reedificar la finca, en cuyo caso revivirá el censo con todos sus efectos, incluso el pago de las pensiones no satisfechas. El censualista podrá exigir del censatario que asegure la inversión del valor del seguro en la reedificación de la finca. En otras palabras, si la finca estuviese asegurada el censatario, con la indemnización obtenida por el seguro, podrá optar por pagar el capital del censo y las pensiones vencidas, o bien invertir en la reconstrucción o reedificación de la finca, en cuyo caso el censo revivirá tal como estaba, incluidas las pensiones no satisfechas.
La expropiación total de la finca es causa de extinción del censo, y el justiprecio obtenido quedará afecto al pago del capital y de las pensiones vencidas. Así lo dice el art. 1627 CC: Si la finca gravada con censo fuere expropiada por causa de utilidad pública, su precio estará afecto al pago del capital del censo y de las pensiones vencidas, quedando éste extinguido. La precedente disposición es también aplicable al caso en que la expropiación forzosa sea solamente de parte de la finca, cuando su precio baste para cubrir el capital del censo. Si no bastare, continuará gravando el censo sobre el resto de la finca, siempre que su precio sea suficiente para cubrir el capital censual y un 25 por 100 más del mismo. En otro caso estará obligado el censatario a sustituir con otra garantía la parte expropiada, o a redimir el censo, a su elección, salvo lo dispuesto para el enfitéutico en el artículo 1631.
Por tanto, si la expropiación es parcial, el justiprecio también quedará afecto al pago del capital del censo, cuando el precio baste para cubrirlo. Cuando el justiprecio no baste para cubrir el capital, el censo continuará sobre el resto de la finca, siempre que el precio de ésta sea suficiente para cubrir el capital censual más un 25% del mismo. En caso contrario (es decir, si no puede cubrir esta cantidad), el censualista podrá exigir al censatario que, en lugar de constituir un censo por el resto de la finca, lo sustituya por otra garantía.
Estas disposiciones sobre expropiación parcial no se aplican al censo enfitéutico.

El censo consignativo.
Establece el artículo 1606 CC que «es consignativo el censo, cuando el cen¬satario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero».
Por tanto, en dicha figura el obligado a pagar el canon o pensión es el mismo propietario (simultáneamente, censatario), en cuanto ha recibido de un tercero (que, en cuanto prestamista, pasa a ser censualista) una deter¬minada suma de dinero. El censo, pues, sería el derecho real que otorga el propietario a su acreedor en virtud de préstamo, sin que respecto de la titularidad dominical de la finca exista modificación alguna: el propietario constituyente del censo sigue siendo, en efecto, dueño (dueño pleno, si se quiere) de la finca. La constitución del derecho real nace a consecuencia de que su titular activo ha consignado o entregado al propietario-agricultor una determinada suma de dinero, por la que éste (o los futuros adquirentes de la finca en condición de propietarios o sucesores a título hereditario) habrá de reconocer al pres¬tamista, de forma indefinida temporalmente, con sentido de perpetuidad, una suerte de preeminencia sobre la finca.
Según el art. 1659 CC, “Cuando se proceda por acción real contra la finca acensuada para el pago de pensiones, si lo que reste del valor de la misma no fuera suficiente para cubrir el capital del censo y un 25 % más del mismo, podrá el censualista obligar al censatario a que, a su elección, redima el censo o complete la garantía, o abandone el resto de la finca a favor de aquél”.
También podrá el censualista hacer uso del derecho de exigir al censatario que opte por redimir el censo o completar la garantía, en aquellos casos en que el valor de la finca sea insuficiente para cubrir el capital del censo y un 25% más, cuando concurra alguna de las circunstancias que señala el art. 1660 CC:
-    Que haya disminuido el valor de la finca por culpa o negligencia del censatario.
-    Que haya dejado de pagar la pensión por dos años consecutivos.
-    Que el censatario haya sido declarado en quiebra, concurso o insolvencia.

El censo reservativo.
En relación con esta figura, dispone el artículo 1.607 CC que «es reservativo el censo cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que debe pagar el censatario» (en realidad, el último inciso del artículo es textualmente otro: «... una pensión que deba pagar el censatario».
Dice el art. 1664 CC que en los casos previstos en los artículos 1659 y 1660, el deudor del censo reservativo sólo podrá ser obligado a redimir el censo, o a que abandone la finca a favor del censualista. Por tanto, aunque se aplican los mismos artículos que rigen para el censo consignativo, la particularidad es que aquí el censualista únicamente puede obligar al censatario a que redima el censo o que abandone la finca en su favor, pero no a que preste nuevas garantías.
El carácter reservativo del censo procede en este caso de que el cons¬tituyente, el propietario transmitente del dominio, «se reserva» el derecho a cobrar perpetuamente el canon o pensión, asumiendo, por tanto, la posición de censualista, pero perdiendo la condición de propietario.
El nuevo propietario será el censatario, esto es, quien ha de afrontar el pago del canon o pensión. En el censo consignativo el propietario-censatario es quien ostentaba la titularidad dominical antes de la existencia de censo alguno.
En el censo reservativo el propietario-censatario es el nuevo titular del bien sometido a censo, mientras que el titular originario ha pasado a la condición de censualista.
Tal como lo plantea el Código, el pagador del canon o pensión en el censo consignativo es el deudor del préstamo. Y en el censo reservativo será el nuevo titular de la propiedad del fundo.

Régimen jurídico de la enfiteusis.

Derechos y facultades del enfiteuta.
Según el artículo 1632 CC, «el enfiteuta hace suyos los productos de la finca y de sus accesiones» y, además, «tiene los mismos derechos que corres¬ponderían al propietario en los tesoros y minas que se descubran en la finca enfitéutica».
Puede el enfiteuta conforme al art. 1633 CC disponer del predio enfitéutico y de sus accesiones, tanto por actos entre vivos como de última voluntad, dejando a salvo los derechos del dueño directo». Por si la atribución de la facultad de disposición de la finca no fuera suficiente, remacha el artículo 1635 CC que «el enfiteuta podrá donar o permutar libremente la finca», pero en este caso deberá actuar «poniéndolo en cono¬cimiento del dueño directo».
En parecida línea, dispone el artículo 1634 que «cuando la pensión con¬sista en una parte alícuota de los frutos de la finca enfitéutica, no podrá imponerse servidumbre ni otra carga que disminuya los productos sin con¬sentimiento expreso del dueño directo».
Con todo, la iniciativa, jurídica y económica, de la posible imposición de gravámenes de carácter real corresponde en exclu¬siva al enfiteuta, aunque en relación con las servidumbres establezca el ar¬tículo 596 CC que «cuando pertenezca a una persona el dominio directo de una finca y a otra el dominio útil, no podrá establecerse sobre ella servidumbre voluntaria perpetua sin el consentimiento de ambos dueños».

Derechos y facultades del dueño directo.
También el dueño directo cuenta a su favor con derechos y facultades que exceden del cuadro general de prerrogativas con que cuentan de forma general los censualistas y que anteriormente hemos analizado. Por supuesto, el dueño directo tiene derecho al cobro de la pensión o canon fijado y a ejercitar la acción real en caso de impago, y también cuenta con otra serie de facultades que resultan extrañas al censo consignativo y acenso reservativo.
1.-Derecho al cobro del laudemio: El laudemio es la cantidad o el porcentaje fijado en el momento de cons¬titución del censo enfitéutico que, en caso de transmisión onerosa de la finca acensuada, tiene derecho a recibir el dueño directo. Para ello, dice el ar¬tículo 1644.1 CC es necesario que «se haya estipulado expresamente en el con¬trato de enfiteusis». De existir el pacto expreso, el dueño directo tiene derecho al cobro del laudemio, de forma sucesiva, en todas las transmisiones onerosas que el enfi¬teuta (o sus sucesores en tal posición) lleven a cabo durante la vigencia del censo enfitéutico.
2.-Derecho de comiso: Se trata de una facultad especial, en cuya virtud en caso de incumpli-miento de las obligaciones que corresponden al enfiteuta, el dueño directo podrá reclamar la devolución de la finca (términos literales del art. 1648 CC) por haber caído ésta en comiso. Dicha facultad puede ejercitarse extraju¬dicialmente o judicialmente a través del proceso ordinario que por cuantía corresponda. Su efectivo, con avenencia del enfiteuta (y, por tanto, sin pleito alguno), o la sentencia favorable conllevan que el dueño directo pasa a ser propietario, sin paliativos.
Las causas del comiso, según el artículo 1648 CC son las siguientes:”1. Por falta de pago de la pensión durante tres años consecutivos. Pero para que el dueño directo pueda pedir el comiso, deberá requerir de pago al enfiteuta judicialmente o por medio de Notario; y, si no paga dentro de los treinta días siguientes al requerimiento, quedará expedito el derecho de aquél. 2. Si el enfiteuta no cumple la condición estipulada en el contrato o deteriora gravemente la finca».
3.-El reconocimiento del dominio directo: establece el artículo 1647 CC que «cada veintinueve años podrá el dueño directo exigir el reconocimiento de su derecho por el que se encuentre en posesión de la finca enfitéutica. Los gastos del reconocimiento serán de cuenta del enfiteuta, sin que pueda exigírsele ninguna otra prestación por este concepto».
4.-La atribución del dominio útil por inexistencia de herederos del enfiteuta: Establece el artículo 1653 CC que «a falta de herederos testamentarios, descendientes, ascendientes, cónyuge supérstite y parientes dentro del sexto grado del último enfiteuta, volverá la finca al dueño directo en el estado en que se halle, si no dispuso de ella el enfiteuta en otra forma».

Tanteo y retracto entre dueño directo y útil: Los arts. 1636 a 1642 CC conceden de manera mutua y recíproca derechos de tanteo y retracto a los titulares del dominio directo y útil.

Foros y otros gravámenes análogos a la enfiteusis.
El foro.-
Según la afirmación tradicional y común de la generalidad de la doctrina, el foro es una figura jurídica característica de Galicia y, salvo matices y la propia denominación, enormemente similar a la enfiteusis. Los foros gallegos, al igual que las restantes figuras censuales en Derecho común, son meros anacronismos del pasado, inexistentes en la práctica.

La subenfiteusis.-
El artículo 1654 CC dice que «queda suprimido para lo sucesivo el contrato de subenfiteusis», consistente en el pasado en que el enfiteuta, sin dejar de serlo frente al (primer y verdadero) dueño directo o censualista inicial, se convertía a su vez en dueño directo respecto de una tercera persona, denominada lógicamente subenfiteuta, frente al que mantenía la posición y las facultades características del dueño directo

El censo a primeras cepas.-
El Código regula también un subtipo de censo, denominado «a primeras cepas».
El contrato en cuya virtud el dueño del suelo cede su uso para plantar viñas por el tiempo que vivieren las primeras cepas, pagándole el cesionario una renta o pensión anual en frutos o en dinero, se regirá por las reglas siguientes: Se tendrá por extinguido a los cincuenta años de la concesión, cuan¬do en ésta no se hubiese fijado expresamente otro plazo.
También quedará extinguido por muerte de las primeras cepas, o por quedar infructíferas las dos terceras partes de las plantadas. No pierde su carácter este contrato por la facultad de hacer plantaciones en el terreno concedido, siempre que sea su principal la plantación de viñas. El cesionario puede transmitir libremente su derecho a título one¬roso o gratuito, pero sin que pueda dividirse el uso de la finca, de no con¬sentirlo expresamente su dueño.
En las enajenaciones a título oneroso, el cedente y el cesionario ten¬drán recíprocamente los derechos de tanteo y de retracto, conforme a lo prevenido para la enfiteusis y con la obligación de darse el aviso previo que se ordena en el artículo 1637 CC.
El cesionario no tendrá derecho a las mejoras que existan en la finca al tiempo de la extinción del contrato, siempre que sean necesarias o hechas en cumplimiento de lo pactado.
El cedente podrá hacer uso de la acción de desahucio por cumpli¬miento del término del contrato. Cuando después de terminado el plazo de los cincuenta años o el fijado expresamente por los interesados, continuare el cesionario en el uso y aprovechamiento de la finca por consentimiento tácito del cedente, no podrá aquél ser desahuciado sin el aviso previo que éste deberá darle con un año de antelación para la conclusión del contrato.