Derecho Civil. Profesor Dr. Antonio Aznar Domingo.  
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CIVIL III. LECCIÓN 10.- EL LEASING o ARRENDAMIENTO FINANCIERO
DocenciaLECCIÓN 10.- EL LEASING o ARRENDAMIENTO FINANCIERO.

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LECCIÓN 10.- EL LEASING o ARRENDAMIENTO FINANCIERO.

Definición y características.
El leasing es un contrato entre un arrendatario y un arrendador, en el cual el primero cede los derechos de uso de un bien al segundo, el cual le paga una cuota por su utilización, teniendo derecho de compra a la adquisición del elemento al finalizar el plazo convenido de uso.
Según la legislación española, no es posible efectuar un leasing para uso particulares, sino únicamente comerciales. Por ejemplo, un individuo no puede realizar un contrato de tipo leasing en un equipo informático para su utilización doméstica, si bien no habría ningún problema para disponer de ello en un ambiente comercial o empresarial.
Las características más notables del leasing son:
• El bien es adquirido por una compañía dedicada a esta actividad (empresas que se dedican al leasing) basándose en las especificaciones del usuario (es el propio arrendatario el que le indica lo que tiene que comprar).
• La duración de esta operación no suele coincidir con la vida útil del bien. Además el arrendatario no puede rescindir de su contrato de forma unilateral antes de la finalización del mismo. Como veremos la duración mínima es de 2 años para bienes de equipo y de diez años como mínimo para bienes inmobiliarios o establecimientos industriales.
• Los pagos que realiza el usuario han de ser capaces de amortizar la totalidad de la inversión. Estos han de cubrir, por tanto, el coste de material, los gastos de explotación y financiación de la sociedad financiera y los beneficios empresariales.
• No hay ninguna limitación en la utilización de los productos alquilados, excepto la de su correcto uso.
• A diferencia de otras fuentes de financiación, el leasing permite la financiación del 100 % del bien.
• De forma general, todas las cuotas pagadas en concepto de leasing se consideran gastos deducibles en la declaración del impuesto sobre la renta
• Al término de la operación el arrendatario tiene las siguientes dos opciones:
- adquirir el bien alquilado pagando el valor residual del equipo (el valor del equipo con el tiempo de vida que le queda).
- devolverlo a la sociedad del leasing.
Ventajas y limitaciones del leasing.

Desde el punto de vista de las empresas.
Ventajas: (el leasing es especialmente indicado para):
- empresas que utilizan una tecnología muy cambiante.
- empresas que realizan una actividad estacional (el leasing permite adaptar las cuotas a los ingresos de los arrendatarios).
- empresas que necesiten recuperar liquidez.
- empresas que tienen recursos propios limitados y nos les conviene hacer un desembolso en la compra de un bien de equipo mobiliario o inmobiliario.

Limitaciones:(existen una serie de elementos que no pueden ser adquiridos mediante leasing):
- bienes no identificables (estanterías, etc.)
- instalaciones de difícil recuperación.
- Equipos de segunda mano, por su dificultad de establecer su valor de mercado.
- Equipos muy especializados que son de difícil venta posterior, etc.
2.- Desde el punto de vista del arrendatario.
Las ventajas más generales son:
- El leasing permite el 100% de la financiación, mientras que otros medios de financiación sólo me permiten un 70 u 80% de la misma.
- El arrendatario no desembolsa ninguna entrada al formalizar el contrato, únicamente la cuota de leasing y los gastos de formalización.
- Si el tipo de interés es fijo, el usuario conoce a priori el coste de la financiación.
Clases de operaciones de leasing.
Distinguiremos principalmente entre las dos más importantes, que son el leasing financiero y el leasing operativo, aunque también comentaremos otros tipos de leasing:

1.- Leasing financiero.
Es el utilizado principalmente en España. Las empresas de leasing son las encargadas de comprar el bien elegido por el usuario, al que luego se lo arriendan.
Sus características más importantes son:
- Como la finalidad del leasing es la adquisición del producto, es imprescindible la introducción de una opción de compra en el contrato al finalizar el periodo de préstamo.
- El contrato es irrevocable, de forma que así nos aseguramos el pago de la totalidad de las cuotas al formalizar el contrato hasta su periodo de finalización.
- El valor residual es bajo, ya que las cuotas del leasing cubren prácticamente la totalidad del valor del producto.
- Es importante la solvencia del usuario, ya que todos los gastos adicionales corren a su cuenta (mantenimiento, reparación, seguros, etc.).
- La obsolescencia del bien la soporta el arrendatario.

2.- El leasing operativo.
Es el utilizado en el mundo anglosajón y su concepto fundamental es similar al financiero, esto es, el ceder el uso de unos determinados bienes a cambio del pago de unas cuotas periódicas como forma alternativa a otras formas de préstamo, aunque sus características fundamentales en este caso son:
- El propio proveedor del bien es el que se encarga de gestionar el arrendamiento. Esto incluye el proporcionar al mantenimiento y los contactos necesarios para garantizar el servicio técnico a sus clientes, corriendo a cuenta suya dichos gastos aunque limitando el número de horas de trabajo del bien suministrado.
- La duración de la operación es a corto o medio plazo, entre dos y cuatro años.
- El arrendamiento puede ser cancelado tras el transcurso de 24 meses siempre y cuando se haya avisado con anterioridad de que ésta era nuestra intención.
- La compañía del leasing tiene en cuenta el desgaste y la vida del producto, corriendo a su cuenta.
- Al finalizar el contrato, el usuario se puede o no quedar con el producto, aunque en este caso, el valor residual suele ser elevado.
El leasing operativo más importante es el que se desarrolla en torno a los vehículos (compra de flotas, de automoción industrial, ambulancias, etc.)
El valor residual de este tipo de leasing es alto y suele ser el precio posterior del vehículo en el mercado de ocasión, generando por lo tanto una cuota reducida.

3.- Lease back o “Retroleasing”.
El propio cliente es el que vende su propiedad a la empresa de leasing y luego la alquila, consiguiendo con ello transformar una deuda de corto a largo plazo y en la obtención de una liquidez inmediata en las ventajas fiscales, así como una mayor rapidez en la amortización.

4.- “Leverage lease” o arrendamiento financiero apalancado.
En este caso interviene una tercera persona además de la sociedad de leasing y el arrendatario, que es un prestamista que comparte con la sociedad los gastos de la adquisición del producto.
Decir además que en caso de incumplimiento del pago de los préstamos por parte del arrendador, los prestamistas o lenders no pueden actuar sobre él sino sobre el bien objeto del arrendamiento sobre el cual tienen un derecho preferente.

5.- Leasing inmobiliario y mobiliario.
La diferencia entre ambos es obvia, el mobiliario se refiere a la financiación para equipamientos y el inmobiliario a la financiación de oficinas, clínicas, naves, edificios, etc.
Leasing inmobiliario.
• La duración es a largo plazo, como mínimo de 10 años.
• El valor del solar, terreno o cualquier activo no amortizable, no son gastos fiscalmente deducibles. Por ello, a efectos fiscales tengo que separar la parte amortizable (construcción) de la parte no amortizable.

6.- Arrendamiento financiero industrial (big ticket).
Esto se refiere a un leasing de grandes proporciones, equipos como aviones, buques, etc. , tratando a veces con leasing internacional, el llamado cross border leasing , en el que es necesario acoplar la diferente legislación del leasing entre los dos países.
Diferencias del leasing con otros tipos de préstamo afines.
Diferencia con el renting.
En el renting se paga en función del tiempo utilizado por un determinado bien, no existiendo la posibilidad de adquirir el producto al término de su utilización.
Diferencia con respecto a la compraventa a plazos.
Además de tener que entregar en ésta un pago de entrada, estamos en el leasing comprando la propiedad desde el mismo momento del contrato, mientras que era optativo al finalizar el tiempo de alquiler.
Las ventajas del leasing en relación con el préstamo son que el leasing te permite financiar el 100% del producto, la posible deducción de las cuotas y de recuperación del costo del bien, mientras que como principales desventajas señalamos que el coste en el leasing suele ser bastante elevado.

El lease back.
La situación del mercado inmobiliario y financiero español, durante estos últimos años, ha tenido como principales actores a determinadas Entidades de Crédito y Fondos Inmobiliarios, que han ido adquiriendo portfolios significativos de inmuebles, a raíz de la situación del mercado general actual, necesitado de liquidez financiera.
Consecuentemente, se han creado dos necesidades paralelas en el mercado inmobiliario español. Por una parte, la existencia de operaciones de financiación sobre determinados inmuebles, realizadas por sociedades en búsqueda de liquidez con el objetivo de proseguir su actividad en el mismo y, por otro, la necesidad de obtener una rentabilidad asegurada a largo plazo para determinados fondos inmobiliarios que, además, pretenden beneficiarse del mejor tratamiento contable ante la consideración del contrato como arrendamiento financiero.
El Sale and Lease-Back (“Operación de Lease-Back” o “Lease-Back”) es un concepto que está relacionado con el leasing, cuya definición queda contenida en la Disposición Adicional Séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.
No obstante la diferencia es que el Lease-Back es un concepto mucho más amplio y, en algún punto, más complejo.
El Lease-Back es un contrato que consiste en la cesión del uso de un bien (normalmente inmobiliario) por una sociedad en búsqueda de financiación / liquidez a cambio de una renta periódica, con una opción de compra final a su favor, pero con la peculiaridad de que el bien objeto de cesión ha sido adquirido previamente por el arrendador (“Comprador-Arrendador”) del arrendatario (“Vendedor-Arrendatario”). Sobre ello, la Doctrina y la Jurisprudencia han recalcado que la esencia de esta figura radica en la cesión de uso de un bien a cambio de una renta periódica, con una opción de compra final a favor del usuario.
El objeto de esta operación, de modo genérico, puede ser un bien mueble o un bien inmueble; sin embargo, nuestro objeto de estudio se va a versar sólo en bienes inmuebles (el “Inmueble”), cuyo análisis será profundizado posteriormente.
Podemos distinguir dos partes en este tipo de operaciones:
- Comprador-Arrendador: adquiere la propiedad del bien y, acto seguido, lo arrienda a quien se lo vendió. Normalmente es un fondo inmobiliario, que pretende la obtención de una determinada rentabilidad.
- Vendedor-Arrendatario: Es el anterior propietario del inmueble que lo ha vendido al Comprador-Arrendador, para en el mismo acto arrendarlo y seguir haciendo uso de él, que pretende la obtención de financiación/liquidez.
En este tipo de operaciones nos encontramos ante dos contratos de carácter bilateral realizados por los mismos sujetos:
- El de compraventa del inmueble.
- El de arrendamiento del mismo inmueble.

Estos contratos están ligados:
a) Por funcionalidad, puesto que sólo la previa perfección del contrato de Compraventa hace posible satisfacer el interés de financiación del bien objeto de arrendamiento posterior, al tiempo que conserva la posesión del Inmueble, así como la posibilidad de recuperación mediante el ejercicio de la opción de compra.
b) Porque son recíprocamente dependientes, puesto que el Vendedor-Arrendatario enajena el bien para que le sea cedido por el Comprador-Arrendador.
No obstante lo indicado, ambos contratos conservan su autonomía lo suficiente como para ser considerados de forma separada, aunque dentro del marco de la misma operación. Uno de los aspectos a tener en cuenta del Lease-Back es su tratamiento como Arrendamiento Financiero o como Arrendamiento Operativo y, consiguientemente, su impacto en la contabilidad del Vendedor-Arrendatario.
Para el Comprador-Arrendador. Beneficios:
- Obtención de una rentabilidad determinada, que se traduce generalmente en la renta que obtiene, de manera periódica, por el arrendamiento del inmueble durante un plazo inicial de obligado cumplimiento.
- Liberarse de toda carga, gasto y mantenimiento del bien, que asume el Vendedor-Arrendatario (obras, impuestos, seguros, permisos, licencias…).
Es lo que se conoce como “triple net lease”.
- Obtener mayor garantía frente a la posibilidad de impago de la renta con la propiedad del bien, lo que le proporciona una situación menos arriesgada que la de un acreedor garantizado en su forma común.
En el caso de que esta operación se realice sobre un bien inmueble, la garantía del crédito se ve reforzada por la posibilidad de revalorización del bien, y la consecuente y probable obtención de una plusvalía en su posterior venta.
Derechos: recibir una renta periódica (precio del arrendamiento), cuyo objeto es el reembolso de la cantidad invertida en la adquisición, y que será objeto de estudio en el apartado “Renta” siguiente.
Obligaciones: su obligación principal es la de adquirir la propiedad del bien y pagar el precio de compraventa, así como cederlo posteriormente en uso al vendedor-arrendatario.
Para el Vendedor-Arrendatario. Beneficios:
- Financiarse, por cuanto les permite obtener el valor de mercado del bien. - Obtener liquidez, (esto es, el precio que recibe por la venta) por cuanto no tiene que recurrir a un préstamo/crédito externo.
- Para mejorar la situación fiscal de la empresa o aumentar las amortizaciones, como instrumento de gestión económica.
- Seguir disfrutando de la posesión y uso que ostentaba antes, aunque en título distinto (antes como propietario, ahora como arrendatario); y
- Reservarse, por medio de la opción de compra, la posibilidad recuperar la titularidad del Inmueble.
Derechos: principalmente, la obtención de la cesión de uso del Inmueble, y que todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del Inmueble estén transferidos.

Obligaciones: pagar la renta, deber de conservación del Inmueble así como afectación del mismo al ejercicio de la actividad, devolverlo en las condiciones pactadas si finalmente no fuera ejercida la opción de compra, constituir seguros y/o avales (pago de la renta, conservación del Inmueble, responsabilidad civil).
En la práctica, existe una cierta uniformidad en el mercado en relación con la forma de contrato que suele revestir, por cuanto el Vendedor-Arrendatario establece un clausulado prefijado (como arrendamiento financiero) para este tipo de contratos, un modelo preestablecido que se adapta a las condiciones particulares de cada caso y que presenta normalmente al Comprador-Arrendador para su negociación/aceptación. Por lo que, para determinar su interpretación habrá de estarse a lo dispuesto en la Ley 7/1998, de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación. Durante toda la duración del contrato, prima la liberación de todas las obligaciones y cargas del Inmueble por el Comprador-Arrendador, que se traduce en que el Vendedor-Arrendatario queda vinculado a obtener las licencias necesarias para ejercer el uso pactado, realizar todas las reparaciones y obras de mantenimiento y mejora del inmueble, así como correr con todos los gastos y responsabilidades que deriven del uso del mismo (“Triple Net Lease”).Será considerado como arrendamiento financiero en los contratos de arrendamiento de un Inmueble donde esté prevista la opción de compra, cuando no existan dudas razonables de que se va a ejercer dicha opción, y genéricamente (aunque no esté prevista la opción), cuando recoja aspectos tales como que el plazo del arrendamiento coincida o cubra la mayor parte de la vida económica del Inmueble.
Como ya hemos mencionado anteriormente, el objeto del arrendamiento y consecuente cesión de uso, es el bien que previamente ha sido vendido por el Arrendatario y que, genéricamente, puede ser un bien mueble o inmueble, pues la finalidad principal de la Operación de Lease-Back es la de obtener financiación y liquidez sin perder su uso, para el Vendedor-Arrendatario, dejando de formar parte de su cartera de activos en propiedad, y la obtención de una rentabilidad determinada a largo plazo para el Comprador-Arrendador.
La posición del Comprador-Arrendador se ve reforzada: a) por la mayor garantía que le proporciona la propiedad de un bien inmueble, en caso de que el Vendedor-Arrendatario no responda de sus obligaciones; b) por la garantía y solvencia del Vendedor-Arrendatario (y las garantías prestadas en el contrato); c) por la transferencia de todos los gastos, costes e impuestos al Vendedor-Arrendatario (triple net lease); y d) por la razonable probabilidad de revalorización del Inmueble y la consecuente posibilidad de que el Comprador-Arrendador pueda obtener una plusvalía.
Así pues, el objeto del Lease-Back queda determinado por varias especificaciones:
- La determinación del inmueble en sí, que debe ser el que previamente ha sido objeto de la Compraventa por las mismas partes;
- Las condiciones en las que se encuentra el inmueble en el momento de la cesión (es decir, el estado en que se encuentra); y
- En algunos casos, las especificaciones del contenido de lo que puede contener el inmueble en el momento de la cesión, a veces mediante la presentación de un inventario, otras simplemente determinadas en el contrato, y que en ambos casos y de forma habitual, se relacionan con el uso que el Vendedor- Arrendatario va a ejercer.

Asimismo, también se pacta en el contrato de Lease-Back el uso al que el Vendedor-Arrendatario puede destinar el inmueble. No obstante, la obtención de los permisos y licencias que puedan ser necesarios para ejercer tales usos, le corresponde al Vendedor-Arrendatario, tal como hemos mencionado en el punto anterior.
Una de las características del Lease-Back es que es un contrato a largo plazo (de 20 a 40 años), normalmente con un periodo o término inicial de obligado cumplimiento para ambas partes (suele ser entre 15 y 20 años), más uno o varios periodos de prórroga del contrato de carácter opcional para el Vendedor-Arrendatario, pero de obligado cumplimiento para el Comprador-Arrendador (suelen ser prórrogas de 5 años).
No obstante, el plazo inicial o las prórrogas pueden verse afectados por la ejecución de obras de mejora del Vendedor-Arrendatario en el Inmueble. La renta se suele establecer anualmente, devengada desde el momento de la entrega del inmueble al Vendedor-Arrendatario, pero pagadera anticipadamente mensual, trimestral o semestralmente.
Los contratos de Lease-Back suelen contener una cláusula de revisión de renta, por medio de la cual el precio del arrendamiento, así como otras cantidades a pagar, serán actualizadas anualmente conforme a un indicador de mercado, que generalmente será el Índice de Precios al Consumo (IPC). En algunos supuestos, cuando el Comprador-Arrendador es un fondo o sociedad extrajera, existen otro tipo de indicadores de mercado para la actualización de la renta.
En este sentido, las posibles variaciones de la renta (principal e intereses), el precio de ejercicio de la opción de compra, el precio de compra del inmueble, indemnizaciones y demás cantidades que hayan sido estipuladas y determinadas en el contrato, pueden acotarse de la siguiente manera:
- No pudiendo superar en un porcentaje determinado la variación del indicador de mercado (cap).
- No pudiendo ser inferior en un porcentaje determinado la variación del indicador de mercado (floor).
En el supuesto de existir discrepancias para la determinación de dichas actuaciones, los contratos suelen contener la posibilidad de acudir a terceros expertos independientes. Puede pactarse una prima por ejercer la opción de compra. Además de ello, el precio del inmueble puede variar dependiendo del momento en que se ejerza, puesto que en ocasiones puede estar prefijado en el contrato, y en otras se deja su determinación por empresas protegidas de prestigio, conforme a la marcha del mercado en el momento del ejercicio de la opción.
En ocasiones, las partes pactan la inscripción de la opción de compra en el Registro de la Propiedad.
Al término del Lease-Back, y en caso de que el Vendedor-Arrendatario no ejerza la opción de compra, las partes suelen pactar la devolución del inmueble objeto del Lease-Back en buen estado de conservación y con el mobiliario y complementos con los que fue entregado.
Enviado el Lunes, 26 diciembre a las 17:56:26 por antonio
 
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