Derecho Civil. Profesor Dr. Antonio Aznar Domingo.  
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CIVIL IV.- LECCIÓN 5. LOS DERECHOS REALES LIMITADOS.
DocenciaLECCIÓN 5. LOS DERECHOS REALES LIMITADOS.

Pulsando "leer más" encontrarás una pequeña introducción de estos derechos.

LECCIÓN 5. LOS DERECHOS REALES LIMITADOS.


Definición y características generales
Los derechos reales limitados se agrupan con la propiedad para formar el conjunto genérico de los derechos reales. Por tanto, su tipología coincide con las características generales de esta clase de derechos, es decir, son derechos subjetivos de carácter absoluto, en el sentido que su titular puede hacerlos valer erga omnes, y le confieren un poder inmediato sobre las cosas.
Sin embargo, se diferencian del derecho de propiedad por una serie de características muy definidas. Entre otras, porque van a tener por objeto una parte del disfrute de la cosa, una facultad de lo que es el derecho real, frente al poder más absoluto que implica el derecho de propiedad. Así, se va a tener el uso, la utilidad o el disfrute de la cosa en el caso del usufructo; la utilización del paso en la servidumbre de paso; o una realización del valor, en los derechos reales de garantía.
Según la concepción tradicional, se les llama derechos reales limitados o limitativos del dominio porque efectivamente son limitados frente a la ilimitación que supone el dominio de las cosas propias.
También se denominan derechos reales sobre cosa ajena, lo cual presupone que existe una propiedad, y que ésta pertenece a una persona distinta del titular del derecho real sobre cosa ajena.
Nunca el titular de un derecho real limitado va a ser el dueño de la cosa porque se presume que el propietario no tiene ninguna limitación en su derecho de propiedad. Además, cuando la titularidad de un derecho real sobre cosa ajena y un derecho de propiedad sobre esa misma cosa recaen en la misma persona, se producirá la extinción del derecho real limitado, por consolidación.
Sin embargo, en el Derecho español pueden darse derechos reales limitados sin la existencia de una previa propiedad. Y así, la extinción del dominio por abandono de la cosa no impide la subsistencia de los derechos reales que pudieran existir sobre ella, porque de lo contrario se perjudicaría a terceros.
Desde esa perspectiva, parece que es más exacto el calificativo de derechos reales limitados que el de derechos sobre cosa ajena.

Categorías de los derechos reales limitados.
Una enumeración de los derechos reales diferentes del dominio, a los que el Código Civil llama en ocasiones "otros derechos reales'" se puede encontrar en el art. 2 de la Ley Hipotecaria, que menciona el usufructo, el uso y habitación, las servidumbres, los censos, las enfiteusis, el derecho de superficie, la hipoteca, la prenda y la anticresis.
Desde el punto de vista doctrinal, atendiendo básicamente a su función económica se suelen distinguir varias categorías:
Derechos reales de disfrute, en los que se encuadra e1 usufructo. el uso y habitación, las servidumbres, la enfiteusis y la superficie. Esta categoría se integra por unos derechos que procuran a su titular un beneficio inmediatamente extraído de la cosa (por ejemplo, explotarla plenamente y extraer de ella todos sus frutos, como en un usufructo), o alguna utilidad parcial (por ejemplo, pasar por el fundo de otro, sacar agua, etc.).
Derechos reales de realización de valor, en los que se integran la hipoteca, la prenda y la anticresis. Estos derechos se constituyen en garantía del cumplimiento de una obligación (por eso se les llama también derechos reales de garantía), de forma que si hay un incumplimiento de esa obligación, el titular del derecho podrá, mediante el procedimiento legal oportuno, vender o subastar el bien para cobrarse la obligación garantizada con el producto de esa venta o subasta, o adjudicándose el propio bien.
Derechos reales de adquisición preferente, en los que encajan el tanteo, el retracto y la opción. Son derechos que confieren a su titular la posibilidad de adquirir un bien, con preferencia sobre cualquier otra persona. Esa preferencia la tiene que respetar el vendedor y la legislación se la confiere frente a otros posibles adquirentes.

Relaciones entre los derechos reales limitados y la propiedad.
Aunque excepcionalmente se pueden concebir derechos reales sin tener base en una propiedad previa, la hipótesis normal es que recaigan sobre cosa ajena y que, por consiguiente, se constituyan y sobrevivan sostenidos por la propiedad y a cargo de ella. Esta idea es la que se expresa cuando se les denomina gravámenes o cargas.
La doctrina tradicional ha buscado una explicación a esta formación de los derechos reales a expensas de la propiedad.
Existen dos teorías que justifican esta relación.
a) La teoría de la desmembración concibe la propiedad como una suma o un haz de facultades particulares y distintas que aparecen yuxtapuestas (usar, disponer, reivindicar, etc.). Lo que se hace al constituir un derecho real limitado es desgajar una de esas facultades, para transferirla a otra persona, convirtiéndose en derecho real autónomo. Esta teoría es la que está más cerca de la realidad.
b) La teoría del gravamen o de la carga concibe la propiedad como un conjunto unitario e indivisible, cuyas facultades no se separan nunca de ella, sino que permanecen siempre dentro, aunque comprimidas, limitadas e, incluso, temporalmente imposibilitadas en su ejercicio. Por eso se dice que estos derechos son limitativos del dominio. La relación entre la propiedad y los derechos reales limitados se ha resumido con la idea de la "elasticidad de la propiedad", con la que se subraya el hecho de que la propiedad puede encontrarse en algunos momentos comprimida, pero una vez que desaparece el gravamen, recupera su normal figura y contenido.

Sin perjuicio de seguir una u otra corriente doctrinal, hay que considerar que aunque estemos hablando de derechos reales típicos existe dentro de ellos un gran componente obligacional. Así, el usufructuario está obligado a realizar un inventario y depositar una fianza, previos a la constitución del usufructo y, una vez constituido éste, tendrá la obligación de conservar la cosa (obligaciones de hacer). También en las servidumbres existe la obligación de realizar determinadas actividades para conservar la cosa en buen estado.

Las relaciones de los derechos reales limitados entre sí.
Hay que tener en cuenta que la existencia de un derecho real no impide la constitución de otro posterior, de la misma o de distinta naturaleza, sobre la misma cosa. En este caso, se produce una concurrencia de derechos con la consiguiente colisión, que no puede resolverse con el principio de igualdad de condición ("par conditio"), como en los derechos de crédito, sino estableciendo una preferencia o jerarquización, porque esos derechos pueden ser incompatibles.
Hay diversos criterios para establecer la prelación, pero la tradición jurídica establece la preferencia en función de la mayor antigüedad, de forma que el tiempo va a ser un elemento esencial. Se va a aplicar el principio "prior tempore potior iure", de manera que el derecho más antiguo va a ser preferido al más moderno, y 1o excluye mientras subsiste.
Si sobre una misma cosa recaen dos derechos reales de igual naturaleza, en virtud de la regla indicada, el más antiguo va a ser preferido al más moderno. Los derechos posteriores, al quedar subordinados y ser además incompatibles en cuanto a su ejercicio por ser de idéntica naturaleza, o bien quedan como derechos expectantes (pendientes de la desaparición del derecho preferente), o bien tienen que respetar íntegramente el derecho de mejor rango o condición.
Así por ejemplo, si sobre una misma finca se hubiesen constituido dos derechos de usufructo, cada uno de ellos a favor de un diferente usufructuario, sólo el usufructo preferente va a atribuir un pleno disfrute de la cosa, mientras que el segundo quedará latente en tanto subsista el primero.

En el mismo sentido, si sobre una misma finca se hubieran constituido varias hipotecas, la primera otorgará a su titular un derecho pleno de realización del valor de la cosa, y una prelación absoluta sobre el precio obtenido; los titulares de las hipotecas posteriores sólo tendrán derecho al remanente (sobrante) del precio si lo hubiera. Por tanto, la regla es que el derecho anterior es preferente y de mejor rango que el posterior, y que la constitución posterior de un derecho real de idéntica naturaleza, si bien no queda impedida y puede hacerse eficazmente, no puede limitar ni perjudicar el derecho más antiguo.

Cuando los derechos concurrentes son de distinta naturaleza, también se aplica el principio de preferencia del más antiguo, de manera que el derecho constituido posteriormente no puede perjudicar ni limitar en nada el derecho preferente. Así, por ejemplo, si se constituye una hipoteca sobre una finca en la que ya existe un usufructo, el acreedor hipotecario sólo podrá ejercitar su derecho de realización del valor respetando íntegramente el usufructo, lo que significa que la finca habrá de ser vendida y transmitida con el derecho de usufructo, aunque ello determine que se obtenga por ella un precio menor. Si por el contrario se constituye un usufructo sobre una finca hipotecada, al acreedor hipotecario no le perjudicará el usufructo posterior; será como si éste no existiera y, si ejercita su derecho de realización del valor, el usufructo será ineficaz, y podrá transmitirse la cosa libre de tal carga.


Cuando se trata de derechos reales que concurren sobre una misma cosa y son compatibles entre sí por tener por objeto diferentes utilizaciones o servicios de la cosa (por ejemplo, una servidumbre de paso y otra de acueducto sobre la misma finca), si la compatibilidad es completa, no hay problema, porque, al no haber verdadera colisión, no hay necesidad de resolver ningún conflicto.
Ahora bien, si la compatibilidad está de algún modo limitada, se produce colisión, y habrá que aplicar las reglas expuestas para los casos de incompatibilidad: los derechos posteriores no pueden perjudicar ni perturbar a los derechos anteriores.

Prioridad y rango de los derechos reales en relación con el Registro de la Propiedad.
Las anteriores afirmaciones deben ser matizadas cuando los derechos reales en colisión tienen o han debido tener acceso al Registro de la Propiedad para su inscripción (obviamente, deberán llegar al Registro en escritura pública).
En este supuesto, la prioridad temporal no va a ser la que otorga la fecha del negocio constitutivo del derecho, porque, al ponerse éste en conexión con el Registro, es preciso modificar el sistema.
El criterio básico va a ser el de la prioridad cronológica, pero readaptando la regla "prior tempore potior iure ", sustituyendo la fecha de constitución del derecho por la de entrada o ingreso del documento en el Registro de la Propiedad.

Así, por ejemplo, si sobre una misma finca se han constituido dos hipotecas, las dos por escritura pública, una el 1 de febrero y la otra el 1 de marzo, y ésta llega al Registro el 15 de marzo, mientras que la otra llega el día 20, será preferente y de mejor rango la hipoteca que se constituyó el 1 de marzo, por haber entrado antes en el Registro, a pesar de que la otra fuera más antigua.
Enviado el Sábado, 23 marzo a las 19:33:07 por antonio
 
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