Derecho Civil. Profesor Dr. Antonio Aznar Domingo.  
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CIVIL IV.- LECCIÓN 5.- LOS DERECHOS REALES LIMITADOS. USO Y HABITACIÓN.
Docencia LECCIÓN 5.- LOS DERECHOS REALES LIMITADOS.

USO Y HABITACIÓN.

Pulsando "leer más" encontrarás el un resumen de estos derechos.


LECCIÓN 5.- DERECHOS REALES LIMITADOS.

LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN.

Estos son derechos personalísimos, es decir no se pueden trasmitir y en todo en lo que sean compatibles se aplicarán las reglas del usufructo. Hoy día estos derechos no tienen mucha importancia, pero la adquieren en el caso de que se produzca la disolución de los bienes gananciales y en los supuestos de divorcio, separación, nulidad.
Según el art. 524 CC el uso da derecho a percibir los frutos de la cosa ajena, los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente. La habitación da la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia. Algunos autores los consideran una especie de usufructos especiales.
Las facultades y obligaciones del usuario y del que tenga derecho de habitación, se regularán por el título constitutivo de estos derechos y en su defecto por el código. Las disposiciones establecidas para el usufructo son aplicables a estos derechos en cuanto no se opongan a las disposiciones propias establecidas para ellos.
Los derechos de uso y habitación se configuran como estrictamente personales, por eso se establece que no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título. A su vez la ley hipotecaria prohíbe hipotecarlos. Esta diferencia con respecto al usufructo puede deberse a que en el uso se tiene derecho sólo a los frutos necesarios, y las necesidades del enajenante y del adquirente pueden ser distintas. Además la cesión desnaturalizaría estos derechos ya que su finalidad es la satisfacción directa (y no a través de la venta) de las necesidades del usuario o habitacionista.
Los derechos de uso y habitación son variables, no en cuanto a la cosa gravada, sino en cuanto al aspecto cuantitativo del gravamen, que dependerá de la amplitud de la familia en cada momento, excluidos aquellos parientes a quienes el usuario no está obligado a dar alimentos, pero incluyendo al servicio.
Respecto a qué cosas pueden ser objeto de estos derechos hay dos concepciones distintas en la doctrina: una entiende que sólo puede recaer el derecho sobre aquellos bienes susceptibles de proporcionar satisfacción inmediata y directa a las necesidades del usuario y la otra entiende que es suficiente que el bien sea capaz de reportar cualquier clase de utilidad al usuario y por ello puede establecerse el derecho sobre bienes muebles e inmuebles, consumibles o no consumibles, admitiendo en esta segunda posición la figura del cuasi uso. El ejercicio de los derechos del usuario debe llevarse a cabo conforme a la naturaleza de la cosa gravada y en relación directa con la utilidad que pudiese reportar la citada cosa para la satisfacción de necesidades propias del usuario.
Obligaciones.
Por aplicación de las normas del usufructo, el usuario y el habitacionista deben otorgar inventario y prestar fianza, en caso contrario los bienes los administrará el dueño, pero no podrán aquellos pedir ningún substitutivo para su goce que es personal: no podrán pedir por ejemplo que se diera en arriendo el inmueble y que se les entregaran las rentas o que se percibieran los frutos y se les liquidasen el importe de su venta. Esto si la fianza no fue prestada por voluntad propia del usuario o habitacionista. No prestando fianza por no poderse se plantea el problema de conciliarse el carácter personalísimo del derecho con la administración ajena.
Tratándose de la habitación el remedio del art. 495.1 (entrega bajo caución juratoria), concilia los intereses en presencia; y en el uso es de suponer que el administrador percibirá los frutos y entregará al usuario los que le correspondan. Están obligados el usuario y el habitacionista a custodiar la cosa objeto de su derecho con la diligencia de un buen padre de familia y es también aplicable lo dispuesto para el usufructo por el art. 511 CC. Estarán obligados al resarcimiento de los daños causados por negligencia, pero no a la pérdida de valor de la cosa debida al deterioro propio y ordinario del normal uso.
En cuanto a los gastos dispone el art. 527 CC que si el usuario consumiera todos los frutos de la cosa ajena o el habitacionista ocupara toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el usufructuario. Si sólo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deberá contribuir con nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueren bastantes, suplirá aquél lo que falte. En este último caso no se puede obligar al dueño a administrar, sino que éste puede abandonar su disfrute y dejar que el usuario administre su parte de bienes (la del dueño) que sí podrá ceder en arriendo o vender sus frutos. El punto segundo del art. 527 CC parte de la idea de que el usuario no tiene la posesión de la cosa, conforme a la línea argumental alimentista. Si existe un goce directo y efectivo sobre la cosa habrá que estar a lo previsto en el 527.1 CC, aunque no se goce toda la cosa, y los gastos serán soportados en proporción a la utilidad reportada a cada uno, salvo que el título constitutivo diga otra cosa.
Con arreglo al art. 529 CC los derechos de uso y habitación se extinguen por las mismas causas que el usufructo y además por abuso de la cosa y de la habitación. La extinción de estos derechos por el mal uso, en el usufructo no existe. Pero siendo el uso y la habitación derechos reales de ejercicio directo por el titular, no hay lugar para medidas precautorias que lleven a la privación del goce directo, por lo que se entiende como consecuencia directa la extinción.


EL DERECHO DE USO.
Este derecho puede englobar bienes muebles e inmuebles, pero más dudosamente los llamados bienes inmateriales que dan frutos civiles y no son susceptibles de aquella aplicabilidad directa que da satisfacción de alguna necesidad humana en la que consiste la característica del uso. Por la misma razón parece imposible un uso de empresa comercial, que no da sino dinero, pero es sí sería posible el de una empresa industrial o agrícola, porque da productos.
El usuario de una finca rústica sólo tiene derecho a poseerla de modo exclusivo si va a recoger él todos los frutos, de lo contrario la poseerá en común con el propietario. El propietario no puede constreñirle a recibir los frutos que recoge él. La eventual comunidad entre dueño y usuario puede ser disuelta, según las normas generales de comunidad de bienes, a petición de cualquiera de ellos.
La necesidad de frutos de una persona o familia no debe ser considerada en sentido absoluto, sino con relación a la condición del usuario: condición social, costumbres, profesión, etc. Esta necesidad no es invariable, puede variar tanto por razón del número de personas, como de su condición.
Las necesidades propias de las cosas o de los animales del usuario, salvo pacto en contra, pueden considerarse como necesidades propias de éste, por ejemplo los pastos que el ganado del usuario necesite, pero el empleo de la cosa ha de ser primario y directo, sin transformación industrial: no podrá el usuario apropiarse de la cosecha de trigo para su fábrica de harinas.
El uso de un bien no autoriza a percibir tantos frutos como vendidos basten para conseguir el dinero suficiente para atender a las diversas necesidades vitales del usufructuario: alimentación, vestido, medicinas, etc.
Los frutos que el usuario recoge en la cantidad justa le pertenecen en plena propiedad, por eso tiene derecho a consumirlos en especie, o venderlos, o incluso regalarlos: lo que legitima la apropiación no es el empleo real que vaya a darse a los bienes sino que éstos se puedan emplear en satisfacer una necesidad real. Por tanto, salvo si la concesión se hizo a título de alimentos, el usuario hace los frutos suyos con toda sus consecuencias (embargos, derechos hereditarios). Un supuesto no previsto en el Código es que la finca concedida en uso esté previamente arrendada, en éste caso se considera que, por equidad, el usuario tendrá derecho a todo el canon arrendaticio o a una parte proporcional de él, proporcional a sus necesidades, hasta que cese el arriendo.
La facultad del usuario de aprovechar tantos frutos como necesite para cubrir sus necesidades de aquel género y no más cantidad, plantea un problema en cuanto a las posibilidades de variar los cultivos, problema que ha de resolverse mediante la aplicación del principio salva rerum substantia, pero sin exagerar su alcance.
Por ejemplo tratándose de fincas rústicas el usuario no estará obligado a mantener las costumbres del concedente en cuanto a qué cultivar, sino a respetar la naturaleza de secano o de regadío de la tierra, y las costumbres de buen agricultor para no esquilmarla.


EL DERECHO DE HABITACIÓN.
Para Florencio García Goyena (autor del Proyecto de CC de 1851) era lo mismo el derecho de habitación que el de uso de una casa.
Sin embargo, esta concepción ha cambiado desde el siglo XIX hasta la actualidad. Así, aparte de que el derecho de habitación recae sólo sobre construcciones habitables, hay entre ambos derechos otra diferencia que es que el contenido del uso implica todo goce con tal de que se ajuste al destino del bien, y el de habitación no comporta sino la posibilidad de servirse de la casa para proveer a la sola necesidad de alojamiento.
Por tanto, el usuario podría ejercitar en la casa una actividad empresarial, con tal que no cambie su destino, cosa que no podría hacer el habitacionista.
La habitación supone que se usa la vivienda sin pagar renta. Situación similar a la de un Comodato de bien inmueble. La constitución de un derecho de habitación requiere la voluntad expresa de las partes o del testador.
La diferencia con la figura del precario es de ámbito temporal. El derecho de habitación (o de comodato) se mantiene mientras que se está utilizando la vivienda con permiso del propietario.
Una vez que el propietario solicita la devolución del inmueble y el ocupante se niega de devolver esa vivienda, se considera que pasa a ser un precarista ya que pasa a estar en una situación de precario. Sigue ocupando el inmueble sin permiso del dueño.
Enviado el Miércoles, 20 marzo a las 23:04:13 por antonio
 
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