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DERECHO CIVIL IV. LECCIÓN 8. ACTOS (TÍTULOS) INSCRIBIBLES Y DERECHOS REALES INSC |
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 DERECHO CIVIL IV.
LECCIÓN 8.
ACTOS (TÍTULOS) INSCRIBIBLES Y DERECHOS REALES INSCRIBIBLES, Y NO INSCRIBIBLES.
Pulsando "leer más" encontrarás un resumen de este apartado.
DERECHO CIVIL IV
LECCIÓN 8.-
ACTOS (TÍTULOS) INSCRIBIBLES Y DERECHOS REALES INSCRIBIBLES, Y NO INSCRIBIBLES.
La inscripción de los derechos reales inmobiliarios es la regla general. El Registro de la Propiedad nació para facilitar el tráfico jurídico-inmobiliario y vitalizar el crédito territorial, asentado en la garantía proporcionada por el valor de la tierra. Por tanto al Registro de la Propiedad lo que le interesa sobre todo es la publicidad de la situación jurídico-real que se tome como punto de partida.
Según el art. 2 LH y el art. 7 RH en el Registros se inscribirán títulos, palabra que aquí equivale a actos y contratos.
Se puede establecer la siguiente relación (no exhaustiva) de actos inscribibles:
1) Actos o negocios inter vivos y adquisiciones mortis causa.
- Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles.
- Los títulos acreditativos de los derechos reales impuestos sobre bienes inmuebles.
- Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
- Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen algunos bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
2) Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las Corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.
3) Resoluciones judiciales.
4) El artículo 12 RH dice que serán igualmente inscribibles, al amparo en su caso, del 205 de la LH:
- Las copias notariales de las actas judiciales protocolizadas de deslinde y amojonamiento de fincas, cuando hayan sido citados en el expediente los propietarios colindantes.
- Los deslindes administrativos debidamente aprobados.
5) Adquisiciones en virtud de expropiación forzosa.
6) Las concesiones administrativas, en general (como derechos reales administrativos), así como los derechos adquiridos por expropiación forzosa sobre los inmuebles afectos a la concesión (artículo 31 RH). Específicamente, se regula la inscripción de las concesiones administrativas de obras públicas (artículos 54.1 y 60 RH); de minas (artículo 62 RH); aprovechamientos de aguas públicas (artículos 64 a 66 RH); de explotaciones industriales destinadas a la producción o distribución de energía eléctrica (artículo 67 RH).
7) Las concesiones de terrenos en la zona marítimo-terrestre (artículos 64 y ss. de la Ley de Costas 28 julio 1988 y 129 y ss. de su Reglamento de 1 diciembre 1989).
Respecto a las concesiones administrativas, algunos autores discuten si se trata de un derecho real o un derecho personal. Los que se inclinan por esta segunda posibilidad, incluyen las concesiones administrativas dentro de los derechos personales inscribibles.
El art. 2 de la LH tiene por objeto declarar inscribibles los derechos reales que recaigan sobre los bienes inmuebles. Pero nuestro sistema es de numerus apertus.
No sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en Derecho, modifique, desde luego, alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.
El artículo 9 RH dice que no son inscribibles la obligación de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble, o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos comprendidos en los artículos anteriores, ni en general cualesquiera otras obligaciones o derechos personales, sin perjuicio de que en cada uno de estos casos se inscriba la garantía real constituida para asegurar su cumplimiento, o se tome anotación cuando proceda, de conformidad con el artículo 42 de la LH.
Y el artículo 11 RH dice que no serán inscribibles los bienes inmuebles y derechos reales a favor de entidades sin personalidad jurídica (por ejemplo las Comunidades de Propietarios).
Y el artículo 51-6º in fine RH prohíbe inscribir las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real.
DERECHOS PERSONALES INSCRIBIBLES Y NO INSCRIBIBLES.
Respecto a la inscripción de relaciones jurídicas de naturaleza personal cabe reiterar el citado art. 51.6º in fine RH, al decir que no se expresarán, en ningún caso, las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de transcendencia real. Quede claro pues, que las relaciones jurídicas que no tengan carácter real «no son inscribibles»; tienen vetado el ingreso en el Registro de la Propiedad.
Semejante prohibición, no obstante, la desconoce la propia legislación hipotecaria en más de un caso, dando entrada al Registro a derechos que, sin ser técnica y propiamente reales , exceden del ámbito interpersonal de los contratantes y que, a través de su inscripción acaban por adquirir eficacia erga omnes y, en particular, frente a cualquier adquirente posterior del correspondiente inmueble.
De esa forma, se pueden inscribir los siguientes derechos personales (numerus clausus):
1) Los arrendamientos de bienes inmuebles. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período más de seis años, o aquéllos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más, o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban.
2) Los subarrendamientos, subrogaciones y cesiones de arrendamientos.
3) El arrendamiento con opción de compra (art. 14 RH).
4) El derecho de opción de compra también es inscribible, aunque no esté vinculado a un contrato de arrendamiento. Para esta inscripción serán necesarios los siguientes requisitos:
- Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
- Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
- El plazo de ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
5) El derecho de retorno al piso o local arrendado (artículo 15 RH).
6) Es evidente que dada la redacción del art. 2.5 LH por la LAU de 1994 y dada la inexistencia del plazo temporal alguno como requisito para la inscripción de los arrendamientos, es evidente que también los arrendamientos rústicos pueden acceder al Registro de la Propiedad conforme a las reglas generales.
7) Resoluciones judiciales, relativas a la capacidad de las personas, y en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
(Existen unos Libros específicos para ello en los Registros de la Propiedad).
Esta constancia no es obligatoria. En caso de que la incapacidad de una persona, judicialmente declarada (enajenado mental, pródigo, concursado), no conste en el Registro, quien adquiera de esa persona no será protegido por el Registro de la Propiedad.
La Ley 41/2003, en relación con el patrimonio protegido de las personas con discapacidad y bajo la rúbrica de constancia registral establece:
a) La representación legal se hará constar en el Registro civil.
b) Cuando el dominio de un bien inmueble o derecho real sobre el mismo se integre en un patrimonio protegido, se hará constar esta cualidad en la inscripción que se practique a favor de la persona con discapacidad en el Registro de la propiedad.
c) Cuando un bien o derecho deje de formar parte de un patrimonio protegido, se podrá exigir por quien resulte ser titular o tenga un interés legítimo la cancelación de las menciones.
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Enviado el Viernes, 13 mayo a las 20:09:08 por antonio |
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