|
| ¿Todavía no tienes una cuenta? Recuerda que debes CREARTE UNA para acceder a todos los contenidos y efectuar consultas online. |
|
|
|
|
|
Actualmente hay 30 invitados, 0 miembro(s) conectado(s).
Eres un usuario anónimo. Puedes registrarte aquí |
|
|
|
|
|
DERECHO CIVIL IV. LECCIÓN 8. INMATRICULACIÓN DE FINCAS. REANUDACIÓN DEL TRACTO S |
|
 DERECHO CIVIL IV.
LECCIÓN 8. INMATRICULACIÓN DE FINCAS.
REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO.
Pulsando "leer más" encontrarás el contenido de estos dos apartados de la lección 8.
LECCIÓN 8.- INMATRICULACIÓN DE FINCAS.
REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO.
El art. 199 LH habla de “inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna” y el art. 207 de las “inscripciones de inmatriculación”
Por consiguiente, para nuestra legislación hipotecaria la inmatriculación es el acto por virtud del cual una finca ingresa en el Registro de la Propiedad. Mediante la inmatriculación se obtiene el punto de arranque del historial jurídico de la finca en el Registro. ROCA SASTRE establece que la inmatriculación es el ingreso de una finca en la vida registral, realizado en virtud de una primera inscripción de su dominio a favor del inmatriculante, la cual abre folio de registro particular, es obtenida por medios peculiares y surte efectos específicos. En dicha definición, hay que destacar los siguientes puntos:
- Es el ingreso de una finca en la vida registral. Con la inmatriculación la finca nace a la vida registral.
- Se realiza en virtud de una primera inscripción de dominio. Ha de tratarse de una primera inscripción de finca no inscrita con anterioridad, y ha de ser inscripción de dominio, no de un derecho real limitado.
- Abre folio de registro en hoja particular. El Registrador da a la finca el número que le corresponda en el orden correlativo con las demás fincas y le destina el número de hojas que estime conveniente.
- Es obtenida por medios particulares (art. 199 LH).
El exceso de cabida.
El supuesto de rectificar en más la medida superficial de una finca, en la legislación hipotecaria recibe la denominación de “exceso de cabida”, y puede provocar consecuencias perjudiciales para los titulares de las fincas colindantes, como puede ser, por ejemplo, el intento de alterar los linderos de la finca con el fin de preparar la invasión de otra vecina. Por esta razón, el ingreso en el Registro de los excesos de cabida sólo puede producirse a través de los procedimientos previstos por la Ley.
Con carácter general, el art. 200 LH admite la posibilidad de hacer constar en el Registro la mayor cabida de fincas ya inscritas, mediante el expediente de dominio, el acta de notoriedad y el título público de adquisición a que se refiere el art. 205 LH. El título público de adquisición, siempre que se acredite la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante por los mismos medios que los de inmatriculación por título público, es exprese la referencia catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente.
Mediante título traslativo o no traslativo podrán inscribirse los excesos de cabida acreditados con certificación catastral o, cuando fueran inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, con el certificado o informe de técnico competente, que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida.
En virtud de expediente de dominio, conforme a lo previsto en la LH y en el RH.
A través del acta de presencia y notoriedad (acta notarial).
También podrán inscribirse en el Registro, como rectificación de superficie, los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita.
La obra nueva.
Por causas sobrevenidas a la inscripción de una finca en el Registro, puede producirse una discordancia entre los datos de hecho que constan en el folio y en la realidad. Así ocurre siempre que los datos físicos identificadores de una finca experimentan alteraciones. Ej.: en un solar, que en el Registro figura como tal, se construye un edificio.
La legislación hipotecaria, al regular la obra nueva (arts. 208 LH y 308 RH), se refiere a nuevas plantaciones, si la finca es rústica, o a construcción de edificios o mejoras de fincas urbanas.
La expresión legal es deficiente, pues la obra nueva responde a un criterio más amplio, que abarca cualquier obra que transforme las circunstancias físicas de una finca inscrita (obras de riego, desagüe, saneamiento, desmonte y puesta en cultivo de un terreno, muros de contención de tierras, etc.)
La obra nueva puede hacerse constar en el Registro a través de estas tres posibles formas (art. 308 RH):
- Mediante su descripción en los títulos referentes al inmueble por los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y demás derechos reales (ej: venta, hipoteca, partición de herencia), con lo cual, a la vez, en el mismo asiento se inscribe un cambio jurídico y se rectifica la descripción de la finca.
- Mediante una escritura pública dirigida exclusivamente a hacer constar la obra realizada.
- Mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva, en la que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del importe de la misma o a la que se acompañe certificado del Arquitecto director de la obra o del Arquitecto municipal, acreditativo de que la construcción está comenzada o concluida.
Medios de Inmatriculación y de reanudación del tracto sucesivo:
Los medios de inmatriculación, es decir, los procedimientos a través de los cuales se consigue el ingreso de las fincas, por primera vez, en la vida registral vienen establecidos en el art. 199 LH. Conforme a este artículo, la inmatriculación de fincas que no están inscritas a favor de persona alguna se practicará:
1) Mediante expediente de dominio.
2) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.
3) Mediante el certificado a que se refiere el art. 206, sólo en los casos que en el mismo se indican.
1) El expediente de dominio.
El expediente de dominio es un procedimiento de jurisdicción voluntaria que se tramita ante Notario, cuyo objeto es proveer al propietario de una finca de un título supletorio a los efectos de inmatricular una finca en el Registro, reanudar el tracto sucesivo interrumpido o registrar el exceso de cabida de una finca ya inscrita.
Está regulado en los arts. 201 y 202 LH. Este acto de jurisdicción voluntaria presenta la particularidad de que, si se formula oposición, el Notario cierra el acta notarial para que las partes puedan acudir al proceso declarativo judicial y se convierte en contencioso.
Persigue proporcionar un tipo de titulación supletoria al propietario de la finca, que carece de la titulación adecuada, para lograr la inmatriculación de la misma. Ahora bien, el objeto del expediente no es la existencia del derecho, sino la de su adquisición; por consiguiente, no se persigue acreditar que el promotor del expediente es propietario de la finca, sino simplemente que adquirió su propiedad. Por ello, la resolución del juez no contiene declaraciones de derecho de ninguna clase y no atribuye ni niega el derecho dominical. Lo que el expediente de dominio trata de justificar es la existencia de un acto o
2) El título público de adquisición.
La inmatriculación de fincas en virtud de título público de su adquisición se encuentra regulada en el art. 205 LH, desarrollado por el art. 298 RH. En la actualidad, conforme a las anteriores normas, los posibles títulos públicos de adquisición con virtualidad inmatriculadora son dos:
a) El título público de adquisición siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inmatricular mediante documento fehaciente.
Es necesaria, por tanto, la concurrencia de dos documentos:
- el título público en que conste la adquisición de la finca por el inmatriculante
- el documento de fecha fehaciente, sea público o privado, acreditativo de quien transmitió al inmatriculante había adquirido el derecho sobre la finca con anterioridad a la fecha del título público
b) En defecto del anterior documento fehaciente, el título público de adquisición, cuando se complemente con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño.
El acta de notoriedad complementaria tiene por objeto comprobar y declarar la notoriedad de que el transmitente de la finca que se pretende inmatricular es tenido como dueño de ella a juicio del notario autorizante.
En ambos casos, el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica de tales fincas.
Las inmatriculaciones así practicadas no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha (art. 207 LH).
3) Las certificaciones de dominio.
Entre los medios de inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna, el art. 199 incluye “el certificado a que se refiere el art. 206, sólo en los casos que en el mismo se indican” Nos hallamos ante un medio privilegiado de inmatriculación de fincas pertenecientes a determinadas personas jurídicas, de carácter excepcional, y, por consiguiente, ante la necesidad de que la interpretación de las normas que lo regulan se produzca de una forma restrictiva.
Para la práctica de este tipo de inmatriculación han de concurrir los siguientes requisitos:
- La finca, cuya inmatriculación se solicita, ha de pertenecer al Estado, a la Provincia, al Municipio, a las CCAA, a las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que formen parte de la estructura política de aquel, y a la Iglesia Católica.
- Las entidades y corporaciones de que se trata han de carecer de título inscribible de dominio; en otro caso, habrán de servirse de los demás medios de inmatriculación.
- Es necesario que la finca no se halle inmatriculada y que en la certificación se exprese el título de adquisición o el modo en que fue adquirida.
- La certificación ha de ser expedida por funcionario competente, con las circunstancias que preceptúa el art. 303 RH.
El asiento de inmatriculación, practicado en virtud de estas certificaciones de dominio, está también sujeto a la suspensión de efectos establecida en el art. 207 LH (plazo de dos años respecto a terceros).
La doble inmatriculación
Existe doble inmatriculación cuando una misma finca está inmatriculada en dos folios diferentes e independientes el uno del otro. También se produce este fenómeno cuando dos fincas coinciden parcialmente o una de ellas se encuentra completamente incluida en otra mayor.
La relativa frecuencia con que se produce la doble inmatriculación se achaca a que ante la falta de un buen Catastro, el acceso de las fincas al Registro se basa en simples declaraciones de los interesados hechas en documentos auténticos. Este grave defecto de nuestro sistema se ha tratado de subsanar con la reforma introducida en el art. 298 RH, que reduce a dos los títulos públicos de adquisición con virtualidad inmatriculadora, los cuales, además, han de expresar la referencia catastral de la finca que se trate de inmatricular y añadir a los mismos certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas.
El problema de la doble inmatriculación lo aborda el art. 313 RH, modificado por el RD de 4 de septiembre de 1998, y a tal fin distingue los siguientes supuestos:
a) Doble inmatriculación a favor del mismo titular.
A solicitud del titular de la finca doblemente inmatriculada, se procederá al traslado por el Registrador, al folio registral más antiguo, de las inscripciones o asientos posteriores practicados en el folio más moderno, extendiendo al final de éste un asiento de cierre del mismo. Si hubiese titulares de asientos posteriores afectados por el traslado, será preciso el consentimiento de estos, expresado en escritura pública.
b) Doble inmatriculación a favor de titulares distintos.
1º. Si existiese acuerdo entre ellos, a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados, expresada en escritura pública, se procederá a cancelar o rectificar el folio convenido (por ejemplo, si se trata de dos fincas distintas que tienen una parte común).
2º. Si no existe acuerdo entre los propietarios según el Registro o incluso antes de que éstos manifiesten su voluntad al respecto, el titular de cualquier derecho real inscrito sobre las fincas registrales afectadas por la doble inmatriculación podrá acudir al Juez de Primera Instancia del lugar en que radique físicamente la finca, para que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de la posible existencia de doble inmatriculación al margen de ambas inscripciones, pudiendo exigir la caución que estime adecuada para asegurar los perjuicios que se pudieran derivar.
El plazo de caducidad de la nota marginal será de un año desde su fecha, salvo que antes se anote la demanda interpuesta en el correspondiente juicio declarativo.
LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES.
Al realizar una inscripción de una finca, sobre ésta suelen recaer diferentes cargas o gravámenes, que tras el transcurso de un determinado periodo de tiempo se cancelarán por caducidad.
Las más significativas son las siguientes:
- afección al impuesto de sucesiones y donaciones en , por ejemplo, adjudicaciones de herencia; a los cinco años se cancelarán por caducidad.
- afección al ITP y AJD.
- embargos que no se ejecuten tras cuatro años (salvo que exista prorroga).
- afección de caución en edificios o pisos: se cancelan por la calificación definitiva.
- reparcelación de pisos y solares: no caducan (hasta que se paga al ayuntamiento con lo que el recibo y una instancia se pide al registro que se cancele).
Todas estas afecciones y cargas se cancelan por nota marginal.
El título VI de la LH lleva por título “De la concordancia entre el registro y la realidad jurídica” y en él se contempla el denominado procedimiento de liberación de cargas y gravámenes que se regula en los artículos 209 y 210 de la Ley Hipotecaria y en los artículos 309 a 311 RH
El artículo 198 de la LH configura a este procedimiento de liberación de cargas y gravámenes como un medio para corregir la discordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral: “La concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral se llevará a cabo, según los casos, por la primera inscripción de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna, por la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de liberación de cargas y gravámenes.”
La Ley de 30 de diciembre de 1944, de reforma hipotecaria, judicializó el proceso correctivo de liberación de cargas y gravámenes, eliminando el anterior expediente de liberación de cargas.
El procedimiento vigente de liberación de cargas y gravámenes tiene por objeto concordar la realidad jurídica extrarregistral con el contenido del registro, mediante la cancelación de los asientos de cargas o gravámenes que ya están extinguidos por prescripción, en el sentido dispuesto en la legislación civil, atendiendo a la fecha que conste en el registro de la propiedad. Así se desprende del artículo 209 de la LH que dispone: “El procedimiento de liberación de gravámenes se aplicará para cancelar hipotecas, cargas, gravámenes y derechos reales constituidos sobre cosa ajena que hayan prescrito con arreglo a la legislación civil, según la fecha que conste en el Registro”.
Procedimiento.
El expediente de liberación de cargas y gravámenes viene regulado en el artículo 210 de la LH con las especialidades previstas en los artículos 390 a 311 del RH. Se trata de un expediente de Jurisdicción Voluntaria (ver LJV vigente).
Se encuentra legitimado activamente para la presentación del escrito petitorio el titular de la finca o derecho gravado cuya cancelación se pretende o cualquier persona con interés legítimo. No es necesaria la asistencia de Abogado ni de Procurador Deben constar:
• Los datos registrales y una descripción detallada de las circunstancias relativas a la finca.
• La carga o gravamen que se trate de liberar.
• Los titulares de la carga o gravamen registral cuya cancelación se pretende.
• La determinación de la fecha a partir de la cual deba computarse el plazo de prescripción.
• La existencia o no de algún otro asiento posterior que se refiera a la misma carga o gravamen, objeto de la cancelación.
A la solicitud se acompañarán los documentos que justifiquen la pretensión solicitada y la certificación del Registro de la Propiedad que acredite la titularidad, debiéndose insertar literalmente la mención, anotación o inscripción que se pretenda cancelar.
|
|
Enviado el Sábado, 07 mayo a las 11:29:05 por antonio |
|
|
|
|
| |
|
Puntuación Promedio: 0
votos: 0
|
|
|
|
|
|
Topicos Asociados
| | | | |
|
