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DERECHO CIVIL IV. LECCIÓN 8. LA LEGALIDAD Y LA CALIFICACIÓN. |
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 DERECHO CIVIL IV.
LECCIÓN 8. LA LEGALIDAD Y LA CALIFICACIÓN.
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LECCIÓN 8.- LA LEGALIDAD Y LA CALIFICACIÓN.
En nuestro sistema registral, el principio de legalidad impone que los títulos que pretenden su inscripción en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que a los libros hipotecarios solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos.
El funcionario encargado de examinar y calificar la legalidad de los títulos presentados a registro, antes de proceder a su inscripción, es el Registrador de la Propiedad, a los efectos de decidir si procede o no la práctica del asiento solicitado. Se trata de una actividad impuesta al Registrador con carácter obligatorio, personalísima, en cuanto no puede delegar su función calificadora, independiente y de la que es responsable en los términos previstos en los arts. 296 y ss. LH.
A la vista de los arts. 18, 99 y 100 LH, cabe señalar como elementos determinantes del ámbito de la calificación registral, los siguientes:
1.- La legalidad de las formas extrínsecas de los documentos.
Con carácter general, el art. 98 RH establece que el Registrador considerará como faltas de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción (registración), las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos. También apreciará la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la LH y RH, debe contener la inscripción (el asiento solicitado), bajo pena de nulidad.
Tratándose de documentos notariales, la calificación debe recaer sobre la competencia del Notario autorizante, tanto por razón de la materia como del territorio, la autenticidad del documento y el cumplimiento de los requisitos formales.
Para los documentos administrativos, el art. 99 RH señala que la calificación registral se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento y a la relación de este con el titular registral.
Respecto de los documentos judiciales, el art. 100 RH, con carácter restrictivo, dice que la calificación del Registrador se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado y a las formalidades extrínsecas del documento presentado.
2.- La capacidad de los otorgantes.
El Registrador debe examinar la capacidad de los otorgantes de documentos notariales o de contratos civiles y administrativos en que intervengan jueces u otros funcionarios públicos por razón de su cargo.La calificación se extiende a la capacidad de obrar, a la facultad de disponer necesaria para realizar el acto o negocio jurídico de que se trate, como puede ser la existencia de prohibiciones legales o voluntarias, y a la legitimación para intervenir en la relación jurídica, en los casos del representante legal o voluntario, o del órgano de la persona jurídica otorgante.
3.- La validez de los actos dispositivos.
Según el art. 18 LH, el Registrador calificará “la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas”, de donde resulta que la calificación del contenido del documento sólo es admisible si se trata de documentos notariales. También habrá de calificar la idoneidad del acto para producir efectos reales.
4.- La identidad personal y real.
El Registrador habrá de comprobar si la persona que en el Registro figura como titular del derecho y el transmitente según el título son una misma persona. Asimismo, comprobará si la finca inscrita en el Registro y la finca a que se refiere el título productor de efectos reales coinciden.
Medios de calificación.
De los arts. 18 y 65. 4 LH resulta que la calificación opera sobre dos tipos de datos: los documentos presentados y los asientos del Registro.
El Registrador ha de atenerse en su calificación, como ha declarado la DGRN, a los datos que figuren en los títulos presentados o en los asientos del Registro, de modo que, aunque tenga conocimiento de otros de interés para el cumplimiento de su función, no puede tenerlos en cuenta a estos efectos.
En primer lugar, surge la duda de si, cuando en los documentos presentados faltan datos para calificar, puede o no el Registrador exigir la presentación de otros documentos. La DGRN se ha manifestado en el sentido de que, en este caso, el Registrador está facultado para pedir la presentación de los documentos complementarios que le sean necesarios.
También se ha planteado la cuestión relativa a si el Registrador, para calificar, ha de tener en cuenta otros títulos relativos a la misma finca o que afecten a su titular, posteriormente presentados y pendientes, por tanto de despacho. Del principio de prioridad formal, que impone el despecho de los títulos por riguroso orden de presentación, cabría deducir, como regla general, una respuesta negativa. Sin embargo, resulta más acertado el criterio establecido por la DGRN de coordinar aquel principio con el examen de los documentos conexos pendientes de despacho.
La doctrina se ha preguntado si los asientos del Registro a que debe atenerse el Registrador son únicamente los del folio de la finca a que el documento presentado se refiera, o si debe examinar también otros asientos del Registro. El Registrador puede tener en cuenta otros asientos (relativos a otras fincas) más o menos relacionados con los de la finca objeto del documento presentado, pero no tiene obligación de hacerlo
Plazo para calificar.
Del art. 97 RH resulta que el plazo para calificar, si no mediaren defectos, será el de los quince días siguientes a la fecha del asiento de presentación, o treinta días si existiese justa causa (por ejemplo cuando el Registrador manifiesta a los interesados o presentantes que para calificar necesita la presentación de otro documento por él especificado).
Estos plazos no impiden que también pueda calificarse después de transcurridos los mismos, pero siempre dentro de los sesenta días de vigencia del asiento de presentación, y sin perjuicio, en su caso, de la responsabilidad del Registrador. A tenor del párrafo 2º del art. 97 RH, modificado por RD de 4 de septiembre de 1998, establece una segunda prórroga exclusivamente del plazo de despacho de títulos con defectos subsanables, para el caso de que sean subsanados dentro del plazo de la primera prórroga.
Por otra parte, si se hubiere interpuesto recurso judicial o gubernativo, los plazos de calificación e inscripción comenzarán a contarse desde la fecha en que se notifique al Registrador la resolución que se dicte (art. 97. 4 RH) Por último, el párrafo final del art. 97 RH dispone que, si transcurriesen los plazos anteriormente indicados sin efectuar la inscripción, podrá el interesado acudir en queja al Juez de Primera Instancia.
El resultado de la calificación.
La actividad calificadora del Registrador persigue resolver sobre la accesibilidad del título al Registro. Respondiendo a este criterio, el art. 101 RH manifiesta que la calificación de los documentos presentados en el Registro se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar el asiento solicitado, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales.
En definitiva, el resultado de la calificación puede ser:
- Favorable a la práctica del asiento solicitado. En este caso, el Registrador devolverá al interesado el título presentado con nota expresiva de haberse practicado el asiento a indicación de su clase.
- Desfavorable al despacho del documento presentado. En esta hipótesis, la calificación se notificará al presentante o al interesado, verbalmente o por escrito, haciéndose constar dicha notificación por nota al margen del asiento de presentación. Además les será devuelto el título con nota suficiente que indique todos los motivos de la calificación desfavorable, la cual, además, deberá ser unitaria. Ahora bien, la calificación desfavorable tiene un alcance distinto dependiendo de la clase de faltas o defectos observados por el Registrador.
De ahí la necesidad de distinguir las siguientes posibilidades:
1ª. Cuando el Registrador haya apreciado en el título faltas subsanables, suspenderá la práctica del asiento solicitado. El interesado puede subsanar el defecto y, presentado de nuevo el título durante la vigencia del asiento de presentación, el Registrador procederá a la práctica del asiento solicitado, el cual producirá sus efectos desde la fecha del de presentación. El interesado, con el fin de ampliar el plazo de vigencia del asiento de presentación y disponer de más tiempo para la subsanación de las faltas, puede pedir anotación preventiva por defecto subsanable, en cuyo caso la subsanación cabe hacerla durante todo el tiempo de duración de la anotación, que es el de 60 días desde su fecha o de 180 si se prorroga por justa causa y providencia judicial.
Subsanada la falta durante la vigencia de la anotación preventiva, el asiento que se practique también surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación.
Por el contrario, si la subsanación se produce una vez transcurridos los plazos antes indicados, deberá procederse a extender un nuevo asiento de presentación (art. 111. 2 RH).
2ª. Cuando el Registrador aprecie en el título defectos insubsanables, denegará la práctica del asiento solicitado y cancelará de oficio el asiento de presentación por nota marginal, salvo que se interponga alguno de los recursos que en cada caso concreto corresponda.
3ª. Cuando la suspensión o denegación afecte solamente a algún pacto o estipulación o a alguna de las fincas o derechos comprendidos en el título, el Registrador ha de manifestar al presentante o al interesado los defectos que adolecen los pactos o estipulaciones no inscribibles y solicitará al interesado o al presentante la conformidad para la inscripción parcial.
La denegación por faltas subsanables e insubsanables.
La clasificación de las faltas en subsanables a insubsanables está formulada en el art. 65 LH. La Ley no proporciona ni el concepto ni tampoco el criterio general que permita distinguir con claridad cuando estamos ante uno u otro tipo de faltas. Teniendo en cuenta el origen y las consecuencias jurídicas de las faltas tanto subsanables como insubsanables, se ha dicho que son faltas subsanables aquellos defectos del título u obstáculos del Registro que se oponen a la práctica del asiento solicitado, pero no impiden de un modo definitivo que pueda llegar a obtenerse; y faltas insubsanables, aquellos defectos del título u obstáculos registrales que se oponen de un modo definitivo a la inscripción, impidiendo de manera absoluta que pueda llegar a obtenerse.
Unas y otras faltas pueden tener su origen:
- En defectos de forma del título. Así ocurre, por ejemplo, si el documento no adopta una determinada forma solemne, cuando ésta tiene carácter esencial, o falta la firma del Notario en la copia de la escritura, etc.
- En defectos de contenido del título, es decir, del acto o negocio recogido en el documento, como son los de indeterminación de la extensión del derecho inscribible o los que determinan la invalidez del negocio jurídico.
- En obstáculos del Registro. Tal es el caso de hallarse la finca inscrita a nombre de persona distinta del que dispone en el título, o de no estar inmatriculada la finca a que se refiere el título que pretende su inscripción, etc.
La impropiedad de la expresión “faltas” se pone de manifiesto cuando éstas tienen su origen en obstáculos del Registro; por ello, se ha pretendido su sustitución por la de motivos de suspensión y de denegación.
Según el art. 65. 4 LH, para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables atenderá el Registrador tanto al contenido como a las formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro con él relacionados. Pero de este precepto no se puede extraer un criterio diferenciador entre ambos tipos de faltas, pues se limita a reiterar la materia objeto de calificación.
La doctrina ha hecho esfuerzos dirigidos a conseguir un criterio diferenciador entre faltas subsanables e insubsanables, pero sin lograr obtener resultados definitivos. Por su parte, la DGRN se ha limitado a resolver caso por caso a qué tipo de falta corresponde la sometida a su consideración.
Recursos contra la calificación.
1.- El recurso gubernativo contra la calificación del Registrador.
El art. 66 LH dispone que los interesados podrán reclamar gubernativamente contra la calificación del título hecha por el Registrador, en la cual se suspenda o deniegue el asiento solicitado. Por consiguiente, no cabe interponer recurso si el asiento solicitado se ha practicado, pues su finalidad principal es, precisamente, conseguir la inscripción.
Según el art. 112 RH, están legitimados para entablar el recurso:
1º. La persona individual o jurídica a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción; quien tenga interés conocido en asegurar los efectos de ésta, como transferente o por otro concepto, y quien ostente notoriamente o acredite en forma auténtica la representación legal o voluntaria de unos u otros para tal objeto.
2º. El Fiscal de la respectiva Audiencia, cuando se trate de suspensiones o negativas a inscribir documentos expedidos por las Autoridades judiciales, pero solamente en los asuntos criminales o civiles en los cuales deba ser parte con arreglo a las leyes, y sin perjuicio del derecho de las personas anteriormente mencionadas.
3º. El Notario autorizante del título, en todo caso. Excepcionalmente se concede al Notario autorizante la posibilidad de recurrir contra la calificación del Registrador, a efectos exclusivamente doctrinales, aun cuando se hubieren inscrito los documentos calificados en virtud de subsanación de los defectos alegados en la nota por el Registrador.
La DGRN habrá de dictar la resolución en el plazo de 3 meses desde la recepción del expediente o desde la recepción de los documentos a que se refiere el art. 124 RH. Si se declara la inexistencia de defectos, el interesado puede obtener el asiento solicitado, previa presentación de los documentos correspondientes; si se declara la existencia de defectos subsanables, una vez subsanados, puede también obtener dicho asiento y, si se declaran insubsanables, el Registrador cancelará de oficio las anotaciones preventivas o notas marginales extendidas, y hará constar por nota al margen del asiento de presentación la resolución recaída.
2.- El llamado recurso judicial.
El art. 66 LH dice que “los interesados podrán reclamar gubernativamente contra la calificación del título hecha por el Registrador..., sin perjuicio de acudir, si quieren, a los Tribunales de Justicia para ventilar y contender entre si acerca de la validez o nulidad de los mismos títulos”.
El precepto concede a los interesados la posibilidad de optar entre el recurso gubernativo o el judicial, o interponerlos a la vez, o acudir a la vía judicial una vez resuelto el recurso gubernativo.
La doctrina coincide en afirmar que el llamado recurso judicial no es propiamente un recurso, ya que no se dirige directamente a enervar la calificación del Registrador, sino a obtener del Juez, a través del correspondiente juicio declarativo, una resolución en orden a la validez o nulidad del título. Si la sentencia declara válido el título, se procederá a su inscripción.
El art. 132 RH dispone que el Registrador no puede ser parte en estos litigios. Sólo están legitimados para promover el juicio los interesados, y si se interpone dentro de los sesenta días de vigencia del asiento de presentación y se pide la anotación preventiva de la demanda, los efectos de la sentencia que recaiga se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación
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Enviado el Sábado, 07 mayo a las 11:27:05 por antonio |
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