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DERECHO CIVIL IV. LECCIÓN 7. LA VENTA DE LA FINCA HIPOTECADA. |
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 DERECHO CIVIL IV.
LECCIÓN 7. LA VENTA DE LA FINCA HIPOTECADA.
Pulsando "leer más" encontrarás un resumen de este epígrafe.
LECCIÓN 7.- LA VENTA DE LA FINCA HIPOTECADA.
Es indudable que los bienes sometidos a hipoteca pueden ser objeto de libre disposición por su propietario, siendo el mantenimiento de dicha facultad uno de los presupuestos de la constitución de la hipoteca y del sistema de crédito territorial en su conjunto, de forma que sería radicalmente nula (no susceptible de inscripción en el Registro) la estipulación en cuya virtud el deudor hipotecario fuese privado de ella.
Para que el deudor hipotecario pueda realizar actos de disposición sobre la cosa hipotecada, es obvio que ha de encontrarse con el supuesto de deudor hipotecante pues en el caso de que la cosa hipoteca pertenezca a otro, al no coincidir la condición de deudor hipotecario con la titularidad del bien hipotecado (hipotecante no deudor), sería lógico concluir que el deudor puede transmitir válidamente la cosa objeto de la hipoteca (lo que no obsta a la validez contractual de la venta de cosa ajena, cosa bien distinta).
El supuesto de que el deudor hipotecante transmita a un tercero la propiedad de la finca o el derecho que, en su día, fuera objeto de hipoteca, puede llevarse a cabo de distintas maneras, pues el adquirente del bien hipotecado puede subrogarse en la posición del deudor hipotecante o por el contrario, limitarse a adquirir la cosa con la carga de la hipoteca, pero sin asumir la responsabilidad personal que, como complemento de la hipotecaria, pesaba sobre el deudor hipotecario.
La subrogación del adquirente: La asunción liberatoria.
Art. 118.1 LH En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el 2º se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el 1º desligado de dicha obligación, si el acreedor prestase su consentimiento expreso o tácito.
Según dicho precepto:
1º. La venta de cosa hipotecada determinante de la asunción por el adquirente de la condición de deudor hipotecario exige el consentimiento de las 3 partes interesadas: Vendedor (deudor hipotecante en su día y deudor hipotecario en el momento de vender), comprador (que pasa a ser el nuevo deudor hipotecario) y el acreedor hipotecario.
2º. El primitivo deudor hipotecario deja de serlo tanto respecto de la responsabilidad hipotecaria propiamente dicha como de la obligación personal (o principal, general-mente la devolución del préstamo) cuyo cumplimiento, en su día, fue garantizado mediante la constitución del derecho real de hipoteca (responsabilidad accesoria).
3º. La adquisición por el comprador de la condición de deudor hipotecario, supone para el primitivo deudor hipotecario, la liberación de la deuda u obligación principal (también de la accesoria): Asunción liberatoria de deuda, de puro alcance modificativo en sentido subjetivo respecto del deudor hipotecario.
4º. El comprador del bien hipotecado es tan deudor hipotecario como lo fue el deudor hipotecante desde el momento en que constituyó la hipoteca hasta que realizó la venta subrogando (con consentimiento del acreedor hipotecario) en su posición al comprador.
5º. El comprador no puede ser considerado tercer poseedor, sino que asume las responsabilidades derivadas de la hipoteca y de la obligación personal con ella garantizada: Responde del cumplimiento de tales obligaciones tanto con el bien gravado con hipoteca (si el acreedor ejercita la acción real), como con su restante patrimonio, si el acreedor hipotecario opta por el ejercicio de la acción personal.
La subrogación hipotecaria a instancias del deudor: la Ley 2/1994.
La Ley 2/1994 supone la definitiva consagración legislativa de los préstamos hipotecarios con interés variable y la introducción de una aplicación concreta de la subrogación legal prevista en el art. 1211 CC. Esta ley se caracteriza, en términos formales, por no introducir modificación alguna a la LH, aunque en términos mate- riales suponga la introducción de un supuesto legal de subrogación que puede activar el deudor hipotecario cuando le convenga, sin necesidad de contar con el consentimiento del acreedor hipotecario (art. 2º), cualquiera que sea la fecha de formalización del crédito hipotecario y aunque no conste en él la posibilidad de amortización anticipada (art. 1º).
El fondo del tema radica en permitir que el deudor hipotecario pueda subrogar su hipoteca a otro acreedor que le ofrezca mejores condiciones en relación con el tipo de interés.
En la realidad cotidiana, la oferta vinculante de la subrogación que ha de presentar la nueva entidad financiera que esté dispuesta a subrogarse en la hipoteca ha de servir para que el acreedor hipotecario originario rebaje sus propias condiciones de interés pactadas.
La fase de seguridad de la hipoteca: Facultades del acreedor hipotecario.
La hipoteca suele establecerse para garantizar el cumplimiento de obligaciones duraderas que ligan a las partes durante un prolongado período de tiempo. Durante el plazo que media entre la constitución de la hipoteca y el momento de cumplimiento de la obligación garantizada, la hipoteca otorga al acreedor una serie de facultades, de carácter preventivo, dirigidas a evitar el perjuicio del crédito hipotecario.
Al referido plazo temporal se denomina doctrinalmente fase de seguridad, con vistas a resaltar que, durante la misma, los derechos y las expectativas del acreedor hipotecario quedan asegurados mediante la llamada acción de deterioro o devastación y la subrogación legal.
La acción de deterioro o devastación.
Constituye una medida de seguridad fundamental para evitar la depreciación de la finca por causas imputables al dueño de la misma (falta de realización de reparaciones necesarias, abandono y dejadez de la explotación, etc).
Se encuentra contemplada legalmente en el art. 117 LH ... Cuando la finca hipotecada se deteriore, disminuyendo su valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del juez ... que le admita justificación sobre estos hechos, y si de la que diere resultase su exactitud y fundado temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o nó hacer lo que proceda para evitarlo o remediar el daño ...
Dicha norma faculta al acreedor hipotecario para obligar al propietario, median-te la consiguiente intervención judicial, a hacer ó dejar de hacer cuanto convenga para mantener inalterable el valor del objeto afecto a la hipoteca, evitando su insuficiencia, por cuanto la disminución del valor del bien hipotecado puede resultar determinante llegado el momento de ejecución.
Caso de que el propietario haga caso omiso y reitere la conducta perjudicial en relación con el valor del bien hipotecado, el Juez dictará una providencia poniendo el inmueble bajo administración judicial, aunque para ello se requiere reiteración en el abuso por parte del propietario. La administración judicial, en su caso, podría ser desempeñada por el acreedor hipotecario.
La acción de devastación es raramente utilizada, dada la profesionalización característica del crédito hipotecario. Se considera que es una prerrogativa infundada y excesiva, creada en favor del acreedor hipotecario, en contra del deudor hipotecario.
La subrogación real.
Art. 110.2º LH ... Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca, y asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública se encuentran comprendidas dentro de lo que habitualmente se denomina extensión natural de la hipoteca ... Conforme a ello, resultaría que tales indemnizaciones, en cuanto montante pecuniario "quedarían hipotecadas" en el caso de que el dueño (y el acreedor hipotecario que de alguna forma ve esfumarse la garantía hipotecaria) perdieran la cosa :
- A causa de un siniestro cualquiera que afecte físicamente al bien hipotecado.
- Por razón de expropiación forzosa.
Sin embargo, sólo en sentido figurado puede hablarse de tal hipoteca de las indemnizaciones, pues en realidad, aplicando el principio de subrogación real, el precepto citado considera afectas tales cantidades al pago del acreedor hipotecario. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se depositará su importe en la forma que convengan los interesados o en defecto de convenio, en la establecida por los arts. 1176 y sigs. CC. Referencia normativa que equivale a decir que las indemnizaciones deberán quedar consignadas judicialmente hasta que llegue el vencimiento de la obligación asegurada. El problema a presentar radica en la previa y preceptiva notificación al solvens de la existencia de la hipoteca. De no existir, la aseguradora o la Administración correspondiente, cumpliría pagando al asegurado o al expropiado. Debido a ello son frecuentes las cláusulas al respecto en las escrituras de constitución de la hipoteca.
La cesión del crédito hipotecario.
En el Derecho patrimonial contemporáneo la transmisibilidad de los derechos de crédito constituye un principio fundamental del sistema normativo: Art. 1112 CC ... Todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario ...
Art. 149 LH ... El crédito hipotecario puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la ley ... Siempre que se haga en escritura pública de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro. El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más de lo que estuviese por el suyo. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente ...
La LH sigue el mismo principio general establecido en el CC, la general transmisibilidad del crédito hipotecario que, en cuanto accesoria de éste, supone la cesión de la hipoteca llevando consigo las facultades anejas al acreedor hipotecario (en particular, el posible ejercicio de la acción real).
De la cadencia literal del precepto de la LH se deduce que la cesión del crédito hipotecario requiere la concurrencia de tres requisitos:
- La escritura pública.
El otorgamiento de escritura pública es requisito necesario de la cesión y una aplicación particular de lo dispuesto en el art. 1280.1º CC. En la práctica, además, es de lo más extraño que el cesionario admita otro tipo de documentación del acto transmisivo.
- La puesta en conocimiento del deudor.
La notificación al deudor de la cesión de crédito realizada no afecta para nada a su validez, teniendo sólo por objeto vincular al deudor hipotecario con el cesionario o nuevo acreedor.
Art. 151 LH ... Si se omite dar conocimiento al deudor de la cesión del crédito hipotecario, será el cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario por consecuencia de esta falta ... Se perpetúa la responsabilidad del cedente, pero no se pone en duda la eficacia de la cesión realizada ...
Conforme al art. 242 RH, el deudor puede renunciar (también en escritura pública) a la facultad que, inicialmente le atribuye el art. 149 LH de ser notificado de la cesión del crédito hipotecario. En la práctica, la mayor parte de las veces la propia escritura de constitución de la hipoteca contiene una cláusula en tal sentido.
- La inscripción registral de la cesión.
El hecho de que la inscripción de la hipoteca sea constitutiva, unido a los términos literales del art. 149 LH, lleva a algunos autores a pronunciarse respecto de la inscripción de la cesión del crédito hipotecario en términos que sugieren la esencialidad de tal requisito y en consecuencia, el carácter constitutivo de la propia inscripción de la cesión del crédito hipotecario. Sin embargo, no hay tal, pues el cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente, aunque no haya inscrito a su favor la cesión. TS: La omisión de los requisitos de forma, establecidos en el art. 149 LH NO dará lugar a la nulidad.
La inscripción de la cesión del crédito hipotecario sólo despliega su eficacia en las relaciones entre el cesionario y, en su caso, los terceros.
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Enviado el Sábado, 30 abril a las 14:39:07 por antonio |
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