DERECHO CIVIL IV. LECCIÓN 7.EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA Y REALIZACIÓN DEL VALOR. |
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 DERECHO CIVIL IV.
LECCIÓN 7. EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA Y REALIZACIÓN DEL VALOR.
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LECCIÓN 7.- EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA Y REALIZACIÓN DEL VALOR.
La hipoteca es un derecho de realización de valor, constituido en garantía del cumplimiento de una obligación. Por tanto, vencida esa obligación, el acreedor, que por ley tiene prohibido quedarse con la cosa (no olvidemos la prohibición de pacto comisorio), necesariamente tiene que acudir a la ejecución de su derecho por el procedimiento establecido al efecto, a través del cual hará efectivo el valor de la cosa.
La acción en virtud de la cual el acreedor promueve la enajenación del bien hipotecado (puesto que se dirige especialmente contra éste), se denomina “acción real hipotecaria”.
Junto a esta acción real, el legislador ha previsto que el acreedor mantenga también la acción personal contra el deudor, pudiendo dirigirse contra todo su patrimonio. Así lo declara el art. 105 LH: La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 del Código Civil. Por tanto, la L.H. no limita la responsabilidad universal del deudor, salvo la excepción del art. 140 LH.
A la vista de todo esto, podemos deducir que el acreedor hipotecario es el más privilegiado en la prelación de acreedores, porque va a tener hasta tres tipos de acciones, con sus diversos procedimientos, para poder cobrarse:
El procedimiento hipotecario específico, establecido en el antiguo art. 131 LH, y actualmente recogido en la LEC, y que puede canalizarse como procedimiento judicial sumario o procedimiento extrajudicial. Como en todo derecho de crédito, el acreedor podrá reclamar al deudor por el procedimiento ordinario correspondiente, con la consiguiente responsabilidad patrimonial universal del deudor, embargo de los bienes y cobro.
El procedimiento ejecutivo, tal y como corresponde al título ejecutivo en que se recoge la hipoteca (la escritura pública). Lo normal es acudir primero al procedimiento hipotecario, por ser el más rápido y eficaz, y acudir en segundo lugar al procedimiento ejecutivo. Aunque la Ley no prevé una prelación, al legislador le interesa la acción hipotecaria, que va a poder ejercitarse directamente sobre los bienes hipotecados, a través de los procedimientos hipotecarios establecidos.
Excepción: Dación en pago.
El art. 140 LH introduce la excepción de la hipoteca de responsabilidad limitada: No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.
Esta limitación de la responsabilidad debe pactarse expresamente al otorgar la escritura de hipoteca, y significa una renuncia del acreedor (de ahí que tenga que ser expresa) a ejercitar otras acciones en reclamación de su crédito frente al deudor.
Por lo que respecta a los procedimientos hipotecarios, ya hemos dicho que hay dos:
- Procedimiento judicial sumario, que se recoge en los arts. 681 a 698 LEC.
- Procedimiento extrajudicial, que es el que se lleva a efecto ante Notario, se regula en los arts. 234 a 236 RH.
En éste será competente territorialmente el Notario del lugar donde esté situada la finca. Si hubiera varias fincas hipotecadas y estuviesen situadas en lugares diferentes, se establecerá en la escritura de constitución cuál de ellas va a determinar la competencia notarial. Si tampoco se determina este extremo, se estará al Notario del lugar donde radique la finca de mayor valor de tasación. El procedimiento notarial debe pactarse en la escritura de constitución, en la que debe constar, además, el valor de tasación, así como la persona que va a representar al deudor en la subasta (a veces el propio acreedor actúa como mandatario del deudor hipotecario). Sin embargo, el procedimiento extrajudicial sólo tiene efecto en las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparece determinada inicialmente, con sus intereses y gastos, incluidos los aranceles notariales. Es muy similar al procedimiento judicial, pero se sustancia ante Notario y, por tanto, es mucho más rápido. El acreedor podrá también cobrar los frutos y rentas vencidas y no satisfechas, para compensar los gastos de conservación y mantenimiento de la finca que hubiera tenido que desembolsar. Esta posesión o la administración de la finca por el acreedor no podrá exceder de dos años, en el caso de los bienes inmuebles, y un año si se trata de bienes muebles.
En cuanto a la liquidación de las cargas que pesaran sobre la finca, si son posteriores a la hipoteca, quedan extinguidas una vez ejecutada ésta. Sólo se mantendrán las anteriores a la constitución de la hipoteca, y las que tuvieran carácter preferente (por ser simultáneas, o por tener el mismo rango que la hipoteca que se ejecuta).
La acción (procesal) hipotecaria prescribe a los veinte años. Puesto que la acción personal prescribe a los cinco años, pasados éstos, la responsabilidad del deudor se va a limitar a la cosa gravada, y el acreedor sólo va a poseer la acción real hipotecaria.
EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA.
En la extinción de la hipoteca hay que distinguir dos fases:
Extinción de la propia hipoteca en sí: Además de las causas generales de extinción de todo derecho real, en la hipoteca hay que destacar la derivada de su constitución registral, porque, aunque sea accesoria de un crédito, y las vicisitudes de éste repercutan en ella, precisamente por su especialidad registral, tales consecuencias no son automáticas. Por ello, aunque el crédito se haya extinguido (por ejemplo, por pago), la hipoteca no se extingue mientras no se cancele registralmente la inscripción. El art. 76 LH dice, con carácter general, que las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.
En segundo lugar, por lo que respecta a la obligación garantizada, el art. 144 LH dispone que todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos. Es decir, para el tercer adquirente del crédito hipotecario, éste subsiste tal y como consta registralmente, mientras sus vicisitudes no accedan al Registro.
Cancelación.
Una vez que conseguimos pagar el préstamo hipotecario o que la hipoteca está totalmente pagada y amortizada (lo que se llama cancelación financiera de la hipoteca), bien por la llegada del vencimiento final con todas las cuotas pagadas o porque hemos pagado todo el importe de la hipoteca de forma anticipada, hay que proceder a cancelar la carga que existirá en el Registro de la Propiedad a favor de la entidad financiera.
La ejecución de la hipoteca prescribe a los 20 años después del vencimiento de la misma, por lo que transcurrido ese plazo se puede solicitar el levantamiento de hipoteca al Registro de la Propiedad mediante una instancia o escrito privado.
Una vez confeccionada la escritura de cancelación de hipoteca, la entidad financiera firmará dicha escritura ante Notario para lo que no es necesaria nuestra presencia.
Dicha escritura se tiene que presentar ante la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma para la liquidación del impuesto, que en la actualidad está exento. Posteriormente, hay que presentar esa escritura en el Registro de la Propiedad,
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Enviado el Sábado, 30 abril a las 14:30:00 por antonio |
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