DERECHO CIVIL IV. LECCIÓN 5.- LOS DERECHOS REALES LIMITADOS. |
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 DERECHO CIVIL IV.
LECCIÓN 5.- LOS DERECHOS REALES LIMITADOS.
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LECCIÓN 5. LOS DERECHOS REALES LIMITADOS.
Definición y características generales
Los derechos reales limitados se agrupan con la propiedad para formar el conjunto genérico de los derechos reales. Por tanto, su tipología coincide con las características generales de esta clase de derechos, es decir, son derechos subjetivos de carácter absoluto, en el sentido de que su titular puede hacerlos valer erga omnes, y le confieren un poder inmediato sobre las cosas.
Sin embargo, se diferencian del derecho de propiedad por una serie de características muy definidas, porque, en primer lugar, van a tener por objeto una parte del disfrute de la cosa, una facultad de lo que es el derecho real, frente al poder más absoluto que implica el derecho de propiedad. Así, se va a tener el uso, la utilidad o el disfrute de la cosa en el caso del usufructo; la utilización del paso, en la servidumbre de paso; o una realización del valor, en los derechos reales de garantía.
Según la concepción tradicional, se les llama derechos reales limitados, porque son limitados frente a la ilimitación del dominio (aunque el derecho de propiedad también tiene limitaciones, pero, en todo caso, es un derecho mucho más amplio que los que vamos a estudiar ahora). A veces se denominan derechos reales limitativos del dominio, porque constituyen una compresión o restricción de esta última figura.
También se denominan derechos reales en cosa ajena, lo cual presupone que existe una propiedad, y que ésta pertenece a una persona distinta del titular del derecho real sobre cosa ajena.
Nunca el titular de un derecho real limitado va a ser el dueño de la cosa, en primer lugar, porque, por definición, se presume que el propietario tiene todas las facultades. Además, cuando la titularidad de un derecho real en cosa ajena y de un derecho de propiedad sobre esa misma cosa recaen sobre una única persona, se produce la extinción del derecho real limitado, por consolidación.
Sin embargo, en el Derecho español pueden darse derechos reales limitados sin el soporte de una previa propiedad, y así, la extinción del dominio por abandono de la cosa no impide la subsistencia de los derechos reales que pudieran existir sobre ella, porque, de lo contrario, se perjudicaría a terceros. Desde esta perspectiva, parece que es más exacto el calificativo de derechos reales limitados que el de derechos sobre cosa ajena.
Categorías de los derechos reales limitados
Una enumeración de los derechos reales diferentes del dominio, a los que el Código Civil llama en ocasiones “otros derechos reales”, se puede encontrar en el art. 2 de la Ley Hipotecaria (LH), que menciona el usufructo, el uso y habitación, las servidumbres, los censos, las enfiteusis, el derecho de superficie, la hipoteca, la prenda y la anticresis.
Desde el punto de vista doctrinal, atendiendo básicamente a su función económica, se suelen distinguir varias categorías:
- Derechos reales de disfrute, en los que se encuadra el usufructo, el uso y habitación, las servidumbres, la enfiteusis y la superficie. Esta categoría se integra por unos derechos que procuran a su titular un beneficio inmediatamente extraído de la cosa (por ejemplo, explotarla plenamente y extraer de ella todos sus frutos, como en un usufructo), o alguna parcial utilidad (por ejemplo, pasar por el fundo de otro, sacar agua, etc).
- Derechos reales de realización de valor, en los que se integran la hipoteca, la prenda y la anticresis. Estos derechos se constituyen en garantía del cumplimiento de una obligación (por eso se les llama también derechos reales de garantía), de forma que, si hay un incumplimiento de esa obligación, el titular podrá, mediante el procedimiento legal oportuno, vender la cosa para, con el producto de esa venta, pagarse la obligación garantizada.
- Derechos reales de adquisición preferente, en los que encajan el tanteo y el retracto. Son derechos que confieren a su titular la posibilidad de adquirir por su sola voluntad, en determinadas circunstancias, una cosa ajena, con eficacia absoluta, y, por consiguiente, tanto respecto del disponente como frente a los sucesivos adquirentes.
Relación entre los derechos reales limitados y la propiedad y entre los derechos reales limitados entre sí.
Las relaciones entre los derechos reales limitados y la propiedad.
Aunque excepcionalmente se pueden concebir derechos reales sin sostén en una propiedad previa, la hipótesis normal es que recaigan sobre cosa ajena y que, por consiguiente, se constituyan y sobrevivan sostenidos por la propiedad y a cargo de ella. Esta idea es la que se expresa cuando se les denomina gravámenes o cargas.
La doctrina tradicional ha buscado una explicación a esta formación de los derechos reales a expensas de la propiedad. Existen dos teorías que justifican esta relación:
i) La teoría de la desmembración concibe la propiedad como una suma o un haz de facultades particulares y distintas que aparecen yuxtapuestas (usar, disponer, reivindicar, etc). Lo que se hace al constituir un derecho real limitado es desgajar una de esas facultades, para transferirla a otra persona, convirtiéndose en derecho real autónomo. Esta teoría es la que está más cerca de la realidad.
ii) La teoría del gravamen o de la carga concibe la propiedad como un conjunto unitario e indivisible, cuyas facultades no se separan nunca de ella, sino que permanecen siempre dentro, aunque comprimidas, limitadas e, incluso, temporalmente imposibilitadas en su ejercicio. Por eso se dice que estos derechos son limitativos del dominio. La relación entre la propiedad y los derechos reales limitados se ha resumido con la idea de la “elasticidad de la propiedad”, con la que se subraya el hecho de que la propiedad puede encontrarse en algunos momentos comprimida, pero, una vez que desaparece el gravamen, recupera su normal figura y contenido.
Sin perjuicio de seguir una u otra corriente doctrinal, hay que considerar que, aunque estemos hablando de derechos reales típicos, existe dentro de ellos un gran componente obligacional. Así, el usufructuario está obligado a realizar un inventario y depositar una fianza, previos a la constitución del usufructo, y, una vez constituido éste, tendrá la obligación de conservar la cosa (son obligaciones de hacer). También en las servidumbres existe la obligación de realizar determinadas actividades para conservar la cosa en buen estado. En el fondo, aunque son derechos reales, también, en cierto modo, son derechos de crédito.
Las relaciones de los derechos reales limitados entre sí.
Hay que tener en cuenta que la existencia de un derecho real no impide la constitución de otro posterior, de la misma o de distinta naturaleza, sobre la misma cosa. En este caso, se produce una concurrencia de derechos, con la consiguiente colisión, que no puede resolverse con el principio de igualdad de condición (“par conditio”), como en los derechos de crédito, sino estableciendo una preferencia o jerarquización, porque esos derechos pueden ser incompatibles. Hay diversos criterios para establecer el rango, pero la tradición jurídica establece la preferencia en función de la mayor antigüedad, de forma que el tiempo va a ser un elemento esencial. Se va a aplicar el principio “prior tempore potior iure”, de manera que el derecho más antiguo va a ser preferido al más moderno, y lo excluye mientras subsiste.
Si sobre una misma cosa recaen dos derechos reales de igual naturaleza, en virtud de la regla indicada, el más antiguo va a ser preferido al más moderno. Los derechos posteriores, al quedar subordinados y ser, además, incompatibles en cuanto a su ejercicio por ser de idéntica naturaleza, o bien quedan como derechos expectantes (pendientes de la desaparición del derecho preferente), o bien tienen que respetar íntegramente el derecho de mejor rango o condición.
Así, por ejemplo, si sobre una misma finca se hubiesen constituido dos derechos de usufructo, cada uno de ellos a favor de un diferente usufructuario, sólo el usufructo preferente va a atribuir un pleno disfrute de la cosa, mientras que el segundo quedará latente en tanto subsista el primero. En el mismo sentido, si sobre una misma finca se hubieran constituido varias hipotecas, la primera otorgará a su titular un derecho pleno de realización del valor de la cosa, y una prelación absoluta sobre el precio obtenido; los titulares de las hipotecas posteriores sólo tendrán derecho al remanente del precio si lo hubiera. Por tanto, la regla es que el derecho anterior es preferente y de mejor rango que el posterior, y que la constitución posterior de un derecho real de idéntica naturaleza, si bien no queda impedida y puede hacerse eficazmente, no puede limitar ni perjudicar el derecho más antiguo.
Cuando los derechos concurrentes son de distinta naturaleza, también se aplica el principio de preferencia del más antiguo, de manera que el derecho constituido posteriormente no puede perjudicar ni limitar en nada el derecho preferente. Así, por ejemplo, si se constituye una hipoteca sobre una finca en la que ya existe un usufructo, el acreedor hipotecario sólo podrá ejercitar su derecho de realización del valor respetando íntegramente el usufructo, lo que significa que la finca habrá de ser vendida y transmitida con el derecho de usufructo, aunque ello determine que se obtenga por ella un precio menor. Si, por el contrario, se constituye un usufructo sobre una finca hipotecada, al acreedor hipotecario le traerá sin cuidado el usufructo posterior; será como si éste no existiera y, si ejercita su derecho de realización del valor, el usufructo será ineficaz, y podrá transmitirse la cosa libre de tal carga.
Cuando se trata de derechos reales que concurren sobre una misma cosa y son compatibles entre sí por tener por objeto diferentes utilizaciones o servicios de la cosa (por ejemplo, una servidumbre de paso y otra de acueducto sobre la misma finca), si la compatibilidad es completa, no hay problema, porque, al no haber verdadera colisión, no hay necesidad de resolver ningún conflicto. Ahora bien, si la compatibilidad está de algún modo limitada, se produce colisión, y habrá que aplicar las reglas expuestas para los casos de incompatibilidad: los derechos posteriores no pueden perjudicar ni perturbar a los derechos anteriores.
Prioridad y rango de los derechos reales en relación con el Registro de la Propiedad.
Las anteriores afirmaciones deben ser matizadas cuando los derechos reales en colisión tienen o han debido tener acceso al Registro de la Propiedad para su inscripción (obviamente, deberán llegar al Registro en escritura pública). En este supuesto, la prioridad temporal no va a ser la que otorga la fecha del negocio constitutivo del derecho, porque, al ponerse éste en conexión con el Registro, es preciso modificar el sistema.
El criterio básico va a ser el de la prioridad cronológica, pero readaptando la regla “prior tempore potior iure”, sustituyendo la fecha de constitución del derecho por la de entrada o ingreso del documento en el Registro de la Propiedad. Así, por ejemplo, si sobre una misma finca se han constituido dos hipotecas, las dos por escritura pública, una el 1 de febrero y la otra el 1 de marzo, y ésta llega al Registro el 15 de marzo, mientras que la otra llega el día 20, será preferente y de mejor rango la hipoteca que se constituyó el 1 de marzo, por haber entrado antes en el Registro, a pesar de que la otra fuera más antigua.
El uso y la habitación. Concepto.
Los derechos de uso y habitación se regulan en los arts. 523 a 529 CC, y siempre se han considerado como una especie de secuela o apéndice del derecho de usufructo. De hecho, muchos de sus preceptos se remiten a la regulación sobre el usufructo. Ya los compiladores justinianeos empezaron a distinguir entre lo que era el derecho a la utilización y lo que era el derecho a la percepción del fruto (es decir, el disfrute). El derecho de uso y el de habitación van por la línea del derecho de uso, y se conciben como una servidumbre de carácter personal, referida exclusivamente a la utilización de algo, pero no a la percepción de sus frutos.
Así, se decía que si se dejaba a alguien el uso de un rebaño de ovejas, podía usarlo únicamente para hacer estiércol, pero no servirse de la lana ni de las crías (porque esto es fruto). Partiendo de estas ideas, aparece una nueva configuración del derecho de uso, que lo aproxima al usufructo y lo convierte en una especie de pequeño usufructo, de forma que su titular puede percibir una parte de los frutos de la cosa, pero solamente para su uso cotidiano.
El derecho de uso viene definido en el primer párrafo del art. 524 CC: El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente. Aquí se ve claramente que es la utilización de la cosa, pero limitada a las necesidades que se tengan, por lo que es distinto al usufructo. El art. 526 CC dispone que el que tuviere el uso de un rebaño o piara de ganado, podrá aprovecharse de las crías, leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia, así como también del estiércol necesario para el abono de las tierras que cultive. De aquí se deduce su limitación (sólo el consumo ordinario, que lleva implícito el uso de la cosa). El usuario disfruta para satisfacer una necesidad y no puede obtener beneficios más allá de ella. Además, es de carácter personal, y se asemeja a la servidumbre personal en cuanto a que tampoco va a ser transmisible.
La habitación se define en el segundo párrafo del art. 524 CC: La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia. Por tanto, es una forma de derecho de uso caracterizado por el objeto sobre el que recae.
¿Qué ocurre si el usuario consume más de lo que debiera? Dice el art. 527 CC que si el usuario consumiera todos los frutos de la cosa ajena, o el que tuviere derecho de habitación ocupara toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el usufructuario. Si sólo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deberá contribuir con nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueren bastantes, suplirá aquél lo que falte.
Régimen jurídico del uso y la habitación
Dice el art. 523 CC que las facultades y obligaciones del usuario y del que tiene derecho de habitación se regularán por el título constitutivo de estos derechos; y, en su defecto, por las disposiciones siguientes. Por tanto, el régimen jurídico dependerá de lo establecido en el título constitutivo, que puede ser un negocio inter vivos (oneroso o gratuito) o mortis causa, al igual que el usufructo. En defecto de título, estos derechos se regirán por las disposiciones que el Código Civil recoge en los arts. 523 a 529, y, subsidiariamente, por las normas establecidas para el usufructo, en la medida en que sean aplicables.
¿Quién está legitimado para constituir estos derechos? El propietario de los bienes, como es obvio, y también quien tenga un derecho real de goce amplio sobre la cosa (así, por ejemplo, el usufructuario general puede ceder parte de su usufructo en uso o habitación).
En cuanto al objeto, este derecho sólo puede recaer sobre bienes corporales que estén dentro del comercio de los hombres, muebles o inmuebles, con tal que sean susceptibles de ser utilizados y proporcionen frutos directamente consumibles.
El derecho queda excluido como posible objeto, porque no se obtienen de él frutos que directamente puedan satisfacer las necesidades del usuario (lo hacen a través de la prestación de otro, pero esta posibilidad ya no es admisible en el uso y habitación). Se trata de derechos intransmisibles e indisponibles, y no pueden arrendarse ni traspasarse por ninguna clase de título.
Se extinguen por las mismas causas que el usufructo y, además, por el abuso grave de la cosa usada y de la habitación, como señala el art. 529 CC.
En la práctica, el derecho de uso constituye un anacronismo, sin ningún sentido hoy en día. Del derecho de habitación surgen a veces algunos casos de aplicación, cuando se desea asegurar a una persona el derecho a la vivienda con carácter vitalicio o duradero, pero no es, ni mucho menos, habitual.
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Enviado el Lunes, 25 abril a las 21:57:39 por antonio |
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