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DERECHO CIVIL IV. LECCIÓN 7.- LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA. |
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 DERECHO CIVIL IV.
LECCIÓN 7.- LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA.
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LECCIÓN 7. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA.
Evolución histórica.
En el Derecho romano había distintas formas de garantizar las obligaciones. Una de ellas era la fiducia, o la entrega en propiedad de una cosa en garantía del cumplimiento de la obligación, que se devolvía cuando se cumplía aquella.
Otra era el pignus, en el que el deudor transmite al acreedor solamente la posesión.
Por último, estaba la hipoteca en la que el deudor conserva la posesión pero esa cosa responderá en el futuro del cumplimiento de la deuda.
En el Derecho justinianeo la prenda (pignus) se considera la garantía que se establece sobre bienes muebles y la hipoteca sobre bienes inmuebles. En Las Partidas se siguen confundiendo y reciben el nombre de “peño”. La Ley de Toro nº 63 habla de hipoteca, pero no diferencia ambas figuras. En el siglo XIX se sigue con el concepto romano y es en el CC cuando se vuelve al Derecho justinianeo.
La anticresis aparece en el CC como derecho independiente porque antes era un pacto añadido a la prenda o la hipoteca que los refuerza. Se refiere además a los frutos de la cosa.
Actualmente, en la Ley Hipotecaria (en adelante LH) y en el CC se regulan la prenda (con desplazamiento de posesión y que recae sobre bienes muebles), la hipoteca (sin desplazamiento y que recae sobre bienes inmuebles), y la anticresis. En otra ley especial se regulan la prenda sin desplazamiento posesorio y la hipoteca mobiliaria.
Concepto y caracteres de los derechos reales de garantía.
El art. 1911 del CC establece el principio de responsabilidad patrimonial universal. Se refiere a bienes y derechos no personalísimos. No hay bienes concretos sujetos al pago de deudas u obligaciones concretas. Sin embargo, caben pactos entre las partes que establecen cláusulas de exoneración o limitación a ese principio. También existe la posibilidad de establecer pactos de agravación.
Son mecanismos de protección de las obligaciones. Se trata de derechos que se establecen para asegurar el cumplimiento de obligaciones, otorgando a su titular un poder sobre la cosa que le permite, si la obligación se incumple, realizar el valor de la cosa. Con ello se adscriben determinados bienes al cumplimiento, de determinadas obligaciones, a través de la constitución de un derecho real cuya titularidad corresponde al acreedor. Se trata así de reforzar el vínculo obligatorio para asegurar el cumplimiento de determinadas obligaciones.
Características:
1ª Son derechos reales de garantía (art. 1857).
2ª Son accesorios a una obligación principal, lo que significa que no existen por sí mismos, sino en función de la obligación principal.
3ª Son derechos reales de realización de valor (art. 1858) (prenda o hipoteca). Vencida la obligación principal pueden ser enajenadas las cosas en que consista la prenda o hipoteca para pagar al acreedor. No puede el acreedor quedarse con la cosa (art. 1884, anticresis), esto es, prohibición del pacto comisorio.
4ª Establece cierta preferencia en el cobro del precio de la realización.
5ª Su existencia no excluye el principio de responsabilidad patrimonial universal, es decir, puede dirigirse el acreedor contra cualquier otro bien.
6ª Son derechos reales limitados, no conceden un derecho absoluto sobre la cosa, sino sobre el valor de la cosa y para satisfacer la obligación principal, son derechos accesorios de la obligación principal, son derechos indivisibles porque recaen sobre toda la cesa para garantizar toda la obligación (arts. 1860 y 1886, el primero de ellos hay que saberlo).
Tipos de garantías reales que se pueden establecer para asegurar que el deudor pague la obligación:
1.- Depósito.
2.- Arras o señales (art. 1454 CC).
3.- Prenda.
4.- Hipoteca.
5.- Anticresis.
6.- Retención: se permite que se quede con la posesión hasta que se le pague la deuda.
7.- Garantías procesales: embargo preventivo o anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad (art. 42 LH).
Los números 3, 4 y 5 son los derechos reales de garantía típicos. Se regulan conjuntamente en los arts. 1857 y ss., dentro de los contratos, porque el CC opta por el elemento constitutivo, aunque son verdaderos derechos reales.
Rasgos comunes a ambas figuras: hipoteca y prenda se regulan conjuntamente en los arts. 1857 a 1862.
Esos rasgos comunes son:
1º Son derechos reales de garantía y, por lo tanto, accesorios de una obligación principal (art. 1857.1º en relación con el art. 1861). Pueden asegurar todo tipo de obligaciones.
2º Son indivisibles: estos derechos reales subsisten en su integridad hasta la total extinción de la obligación asegurada (art. 1860). La cosa hipotecada o dada en prenda responde por entero hasta el cumplimiento total de la obligación.
Existe una excepción: cuando se dan varias cosas en hipoteca o prenda y cada una de ellas garantiza una porción del crédito (art. 1860. 4 y 5).
3º Las personas que pueden constituir estos derechos reales:
- Art. 1857.2º: la cosa pignorada o hipotecada ha de pertenecer en propiedad al que la empeña o hipoteca.
Excepción: cuando una tercera persona ajena a la obligación principal asegura ésta hipotecando o pignorando sus propios bienes.
-Art. 1857.3º: las personas que constituyen la prenda o hipoteca han de tener la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.
4º Efectos comunes: el acreedor hipotecario o pignoraticio no puede apropiarse nunca la cosa hipotecada o pignorada (art. 1859), ni disponer de ella.
5º Promesa de constitución de prenda o hipoteca (art. 1862). Esta promesa sólo produce una acción personal contra el que hizo la promesa porque todavía no se ha constituido la prenda o hipoteca que sí producen acción real. Sin perjuicio de su posible responsabilidad penal.
Rasgos distintivos de estas instituciones:
1º Respecto de la cosa objeto del derecho: actualmente se viene considerando que la prenda recae sobre bienes muebles y la hipoteca sobre inmuebles.
Excepción: sin embargo, esto quiebra con la Hipoteca Naval creada en 1893 y con la prenda agrícola sobre aperos, árboles y frutos pendientes creada en 1917 (art. 334.2º CC).
2º Por los efectos: art. 1863. La prenda implica un desplazamiento de la posesión y en la hipoteca no hay desplazamiento.
Excepción: el R.D. de 22 Septiembre 1917 creó la prenda agrícola sin desplazamiento porque perjudicaba al agricultor; la Ley de 5 diciembre de 1941 recoge en el CC esa prenda y la Ley de 16 diciembre 1954 sobre Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento.
3º Por la forma de constitución: está en función de la garantía o publicidad que se da a cada uno de los derechos reales. En la prenda hay una garantía automática de su constitución; en la hipoteca, por el contrario, han de tomarse precauciones. En la prenda, con carácter general, existe libertad de constitución (art. 1865). Ahora bien, debe constar con certeza en documento la fecha de constitución, pero sólo como garantía frente a terceros.
En la hipoteca se exige documento público e inscripción en el Registro de la Propiedad.
EL DERECHO REAL DE PRENDA.
Concepto.- La palabra prenda procede del latín "prehendere", prender una cosa. La prenda normal y típica se caracteriza por el desplazamiento de la posesión de la cosa. Pero junto a ella existe la prenda especial sin desplazamiento de la posesión. La prenda se puede analizar en cuanto contrato que da origen al derecho real o en cuanto derecho real.
Es un derecho real sobre cosa mueble, establecido en garantía de una obligación, por cuya virtud se entrega aquella cosa al acreedor, o a un tercero de común acuerdo, con el fin de que quede en su posesión hasta el completo pago del crédito y pueda procederse, en caso de incumplimiento, a instar la venta de la cosa empeñada, satisfaciendo entonces con su importe las responsabilidades pecuniarias que nazcan de la obligación garantizada.
Características.- Derecho real (art. 1857), "erga omnes" (podemos dirigirnos contra cualquiera), derecho accesorio de garantía, en principio mobiliario (art. 1864) y derecho individual (art. 1860).
Constitución. Obligaciones garantizables y cosas pignorables. Con carácter general se constituye por medio de un contrato. También se admite su constitución por usucapión o por un negocio jurídico mortis causa.
Elementos.
Personales: 1º Titular del derecho de prenda o acreedor pignoraticio, es decir, acreedor de la obligación principal que también es acreedor del derecho de prenda.
2º Deudor pignoraticio: puede ser titular de la cosa el deudor de la obligación principal o un tercero (constituyente). El tercero puede constituir la prenda por un mandato o por gestión. En cualquier caso, quien constituye la prenda ha de tener libre disposición de la cosa o autorización para ello.
Reales: 1º Con respecto a la obligación garantizada: art. 1861. En principio, toda clase de obligaciones pueden ser garantizadas con prenda.
2º Con respecto a las cosas dadas en prenda: el Derecho romano exigía que estuvieran en el comercio de los hombres. El art. 1864 CC habla de cosas muebles que estén en el comercio y sean susceptibles de posesión. Ese artículo no establece distinción entre las cosas fungibles y no fungibles.
Por lo tanto, se pueden dar en prenda cosas fungibles y también derechos (no derechos personalísimos).
Formales: Hay que entregar la cosa (art. 1863) al acreedor o a un tercero de común acuerdo. Rige el artículo 1280 CC, pero para proteger a terceros de buena fe ha de constar por instrumento público la certeza de la fecha (art. 1865).
Derechos del acreedor pignoraticio:
1º Derecho de retención (art. 1866), hasta que se pague la obligación principal. Este artículo habla de prórroga de ese derecho: «Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con él otra deuda exigible antes de haberse pagado la primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se le satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la sujeción de la prenda a la seguridad de la segunda deuda.»
2º Derecho al reembolso de los gastos por tener la cosa en prenda para su conservación, pero no a ser indemnizado a los perjuicios que le cause su tenencia (art. 1867).
3º Derecho a percibir los intereses de la cosa (art. 1868), pero en ese caso ha de computarlos al pago de los intereses que produce la deuda. Si la obligación principal no produce intereses se imputarán al pago de la obligación.
El acreedor pignoraticio no tiene, en principio, derecho a usar ni disfrutar la cosa. Por lo tanto, no tendría derecho a los frutos ni tampoco a los intereses. Parece existir cierta contradicción, por eso se habla de que aquí lo que existe es una compensación anticrética (es una forma de anticresis).
4º Derecho de ejercitar las acciones procedentes para reclamar o defender la cosa (art. 1869).
5º Derecho de realización de la cosa (art. 1872), es decir, venderla cuando ha vencido la obligación principal y no se le ha pagado. Ha de hacerlo judicialmente o a través de venta por subasta ante notario (art. 1872).
6º Derecho de preferencia, es crédito preferente sobre la cosa (art. 1926).
Obligaciones del acreedor pignoraticio:
1ª No puede usar de la cosa ni tampoco disponer de ella. El art. 1870 establece que si lo hace o abusa de ella, el deudor puede pedir que se constituya en depósito.
2ª Ha de conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia (art. 1867).
3ª Responde de la pérdida o deterioro de la cosa por culpa o negligencia (art. 1867). No responde por caso fortuito, aunque él debe probar que fue fortuito (se presume, por tanto, su culpa o negligencia).
4ª Restituir la cosa cuando se cumple la obligación principal (art. 1871 CC en relación con los arts. 1162 y 1171 que se refieren al pago general de las obligaciones).
Derechos y obligaciones del dueño de la cosa:
1º Conserva la plenitud de facultades dominicales (art. 1869).
2º Derecho a la restitución de la cosa (art. 1871). Si no se le devuelve tiene acción personal contra el acreedor con el plazo de prescripción de 15 años (art. 1964), desde que haya cumplido la obligación principal.
Extinción de la prenda.
1º Por ser obligación de carácter accesorio se extingue cuando se extingue la obligación principal y nace entonces la obligación para el acreedor pignoraticio de devolver la cosa.
2º Por pérdida o destrucción de la cosa.
3º Por renuncia del acreedor pignoraticio.
4º Por los modos generales de extinción de las obligaciones.
5º El art. 1191 CC (condonación de deudas), se encuentra dentro de la regulación de la extinción de las obligaciones: existe la presunción iuris tantum de condonación de la prenda cuando la cosa vuelve a estar en poder del deudor.
Prendas especiales. Son especiales por la particular naturaleza de la cosa dada en prenda. Se admiten en el art. 1864.
- Prenda irregular: Prenda de dinero y prenda de cosas fungibles en general.
- Prenda sobre derechos.
- Prenda sobre créditos.
- Prenda sobre valores negociables.
La prenda sobre dinero es una garantía habitual y real a través de la fianza o caución. Su especialidad está en la propia naturaleza fungible del dinero y porque aquí no hace falta realizar la cosa dada en prenda.
El problema que se plantea aquí es que puede producirse una confusión con el patrimonio del acreedor, por eso éste debe devolver otro tanto de la misma cantidad y calidad.
La doctrina considera que la prenda irregular es el contrato por el que el deudor, en garantía de la deuda actual o futura, da en prenda al acreedor un género, dinero o cosa fungible con el pacto de que al término del contrato se restituya otro tanto de la misma especie y calidad. Sus efectos son:
1º Se atribuye la propiedad del dinero al acreedor que se convierte en deudor de cantidad. En la prenda normal sólo se atribuye la posesión.
2º Si incumple la obligación principal directamente el dinero va a garantizar el pago. Si se cumple la obligación principal debe devolver el dinero u otro tanto de la misma especie y calidad si son fungibles.
Prenda sobre derechos. ¿Es admisible?
En el Derecho romano justinianeo sí era admisible con carácter general, respecto de derechos como la enfiteusis, el usufructo, las servidumbres rústicas, el propio derecho de prenda o un crédito. Este sistema justinianeo se sigue también en Las Partidas.
En la doctrina moderna se considera por un sector que existe unidad jurídica en la prenda y cabe la prenda sobre cosas y sobre derechos. Otros consideran que la prenda sobre créditos es una forma especial de prenda. Y otros niegan que sea prenda, sino cesión condicional de un crédito con fines de garantía.
El CC no la regula expresamente, aunque la doctrina moderna, conforme al artículo 1864 la admite, porque se admite la posesión de derechos. En el Derecho comparado se regula de forma expresa en otros ordenamientos jurídicos como el alemán, el italiano o el portugués.Se ha de exigir que esos derechos tengan la naturaleza de cosas muebles, estén en el comercio y sean susceptibles de posesión, quedando fuera los derechos personalísimos. Se admitirá la prenda, siempre y cuando esos derechos sean transmisibles, por ejemplo el usufructo.
Los “Warrants” no constituyen en sentido estricto una prenda de derechos. Recaen sobre bienes muebles, lo que ocurre es que están representados por un título. Su regulación se remonta al RD de 1917 de Prenda agrícola sin desplazamiento que reguló los llamados resguardos de garantía (Warrants). Los emitían los Almacenes Generales de Depósito. Representa la prenda de la mercancía depositada por los agricultores en esos almacenes. Los preceptos del Real Decreto de 1917 que regularon esa figura fueron declarados vigentes por la LHM y PSD de 1954 (que derogó el resto del RD). El resguardo es el documento que acredita el depósito de la mercancía, además la entidad depositaria entrega un certificado de garantía o “warrant”. La cesión de este documento (a un prestamista) significa la pignoración de lo depositado. El poseedor del “warrant” (acreedor), una vez vencida la obligación, tendrá derecho a exigir de la entidad depositaria la venta de los bienes para así poder realizar el valor de los mismos y cobrar su deuda.
Prenda sobre créditos: También aquí algunos autores consideran que los créditos no son susceptibles de posesión y, por lo tanto, no son transmisibles. Sin embargo, la mayoría de la doctrina la admite siempre y cuando se notifique al primer deudor la existencia de la cesión del crédito originario para que ese primer deudor no pague la deuda al acreedor que, a su vez, es deudor pignoraticio. Si el deudor pignoraticio incumple la obligación principal, el acreedor pignoraticio se dirigirá contra el deudor originario.
Prenda sobre valores negociables: art. 1872.2 CC. Se refiere por ejemplo a acciones bursátiles, que habrán de ser vendidas conforme a las normas del Código de comercio.
HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIÓN.
Su origen está en fomentar el crédito agrícola y proporcionar una garantía a través de muebles de difícil desplazamiento. Regulada en la vigente Ley de 16 de diciembre de 1954 de Hipoteca mobiliaria y Prenda sin desplazamiento (LHM y PSD) que derogó varios artículos del CC. El artículo 12 LHM se refiere a los bienes que pueden ser objeto de este tipo de hipoteca “estacionamientos mercantiles, vehículos de motor, aeronaves…”. Únicamente podrán ser hipotecados:
1. Los establecimientos mercantiles.
2. Los automóviles y otros vehículos de motor, así como los tranvías y vagones de ferrocarril, de propiedad particular.
3. Las aeronaves.
4. La maquinaria industrial.
5. La propiedad intelectual y la industrial.
No podrá hipotecarse el derecho real de hipoteca mobiliaria ni los bienes comprendidos en los artículos 52, 53 y 54.
Concepto: Artículo 16 LHM “La hipoteca mobiliaria sujeta, directa e inmediatamente, los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”. El concepto y naturaleza jurídica es la misma que la de la hipoteca inmobiliaria, lo único que cambia es el objeto.
Es una figura jurídica por la cual, y por su inscripción en el Registro de la Propiedad, se confiere al acreedor una facultad a modo de derecho real de garantía, para el cobro de un crédito pecuniario sobre ciertos bienes muebles ajenos que, situados en un lugar determinado, continúan en poder de su dueño en concepto de depósito.
Requisitos:
1º Forma instrumental constitutiva: escritura pública e inscripción en el Registro de Hipotecas mobiliarias y Prendas sin desplazamiento (art. 3 de la LHM y PSD), regulado en el art. 60 de esa Ley.
2º "Status loci": el lugar de la cosa que ha de estar en un lugar determinado.
3º El deudor se convierte en depositario con responsabilidades civiles y penales (art. 59).
El titular de este derecho tiene a su favor un poder directo e inmediato de la cosa, y en su caso de incumplirse podrá promover la realización del precio y cobrarse lo debido de ese precio. Con un carácter preferente.
Elementos personales: El deudor pignoraticio y el acreedor pignoraticio, con las mismas condiciones generales que para la prenda.
Elementos reales;
1º Obligaciones garantizables con prenda sin desplazamiento.
Han de ser obligaciones pecuniarias (en moneda nacional y en euros) y que se establezcan también en garantía de cuentas corrientes, de crédito o letras de cambio (art. 7 de la Ley).
2º Cosas pignorables: arts. 52 a 54 de la Ley.
A modo ilustrativo son los siguientes: Frutos pendientes y cosechas esperadas en el año agrícola en el que se constituye la obligación, es decir, en que se celebre el contrato; Frutos separados o producidos, siempre con la obligación de determinar el lugar donde se encuentran; animales, sus crías y sus productos; Máquinas y aperos de la explotación; aunque no sean de la explotación, también las máquinas y objetos muebles identificables por su número, marca, modelo, etc. (art. 53); las mercaderías y materias primas almacenadas; las colecciones de objetos artísticos e históricos en su totalidad o en parte o aunque no formen parte de una colección, como cuadros, porcelanas, libros, esculturas, etc.
Hay algunos bienes que jamás son pignorables: las servidumbres, pero con excepciones (la de aguas siempre es pignorable y también aquellas servidumbres que se van a pignorar junto al predio dominante del que son inseparables, art. 108 LH); los usufructos legales, salvo el usufructo del cónyuge viudo (que es el único que queda).
No son pignorables los derechos de uso y habitación
Elementos formales:
1º Un elemento constitutivo es la necesidad de otorgamiento de escritura: art. 57 de la Ley. Establece unas menciones obligatorias de la escritura. Los seguros concertados no son obligatorios, pero sí convenientes. El seguro es una garantía añadida para el acreedor.
2º Inscripción en el Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento (ver arts. 67 y ss. de la Ley). Depende de la DGRN, y en él se llevan una serie de Libros de registro: el general, el de hipotecas, etc.
Derechos y deberes del deudor en la prenda sin desplazamiento: El pignorante debe:
1º Conservar el dominio y uso de la cosa, sin menoscabarla (art. 59).A todos los efectos es un depositario de los bienes.
2º Tiene la facultad de devolver en cualquier tiempo el importe de la deuda principal con los intereses devengados hasta ese día, aun anticipadamente (art. 58).
Obligaciones del deudor.
1ª Conservar los bienes haciendo frente, como depositario que es, a los gastos de conservación, reparación, administración y recolección de frutos (art. 61).
2ª Mantener la cosa en el lugar pactado o "status loci" (que también debe de constar en la escritura): puede ser autorizado por el acreedor a sacarla de ese lugar y llevarla a otro.
3ª Tener siempre la cosa a disposición del acreedor (art. 63); es un derecho para el acreedor que puede, en cualquier momento, comprobar si existe la cosa y si está en el lugar adecuado.
4ª No puede enajenar la cosa sin consentimiento del acreedor.
Si el deudor hace un mal uso de la cosa o incumple sus obligaciones, el acreedor puede exigir la devolución inmediata de la deuda o instar la venta de la prenda, sin perjuicio de la responsabilidad del deudor (art. 62).
Derechos y deberes del acreedor pignoraticio.
1.- Facultad de enajenar o vender el crédito garantizado (art. 8).
2.- Puede promover la venta de la cosa en caso de falta de pago de la prima del seguro.
3.- Debe devolver la cosa dada en garantía, cuando ya se ha pagado la deuda.
Eficacia de la prenda como derecho real.
A) Con respecto a derechos anteriores, art. 56. No perjudica derechos legítimos de terceros que sean anteriores (en virtud de documento de fecha anterior auténtica), sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales del deudor.
B) Con respecto a terceros adquirentes posteriores: la prenda sin desplazamiento tiene unos mecanismos de publicidad un poco limitados. Aquí solamente tiene preferencia frente a estos terceros cuando se mantiene en el "status loci", desde el momento en que sale de ese lugar ya no tiene eficacia frente a terceros de buena fe.
C) Con respecto a otros acreedores, el art. 66 se remite a las reglas de prelación de créditos. Por delante de este crédito pignoraticio están:
- Los créditos debidamente justificados por semillas, gastos de cultivo y recolección de las cosechas o frutos.
- Los de alquileres o rentas de los últimos doce meses de la finca en que se produjeren, almacenaren o depositaren los bienes pignorados.
Extinción. Se extingue por las mismas causas que se extingue cualquier otro derecho de garantía. Como también es accesorio se extingue cuando se extinga la obligación principal.
El artículo 11LHM “La acción hipotecaria y la pignoraticia prescribirán a los tres años, contados desde que puedan ser legalmente ejercitadas habla de la acción hipotecaria mobiliaria prescribe a los 3 años”.
Artículo 79 LHM “Las inscripciones de hipoteca caducarán y se cancelarán de oficio o a instancia de parte, una vez transcurridos seis años, y las de prenda, una vez transcurridos tres años, contados, en ambos casos, a partir de la fecha del vencimiento de la obligación garantizada”. Se refiere a la cancelación y a la caducidad.
LA ANTICRESIS.
El origen de la anticresis se remonta hasta el derecho griego, en el cual significó un “contra uso”.
La anticresis es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y que autoriza al acreedor a percibir los frutos, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito.
Su origen se encuentra en los pactos unidos al pignus, que concretaban el abono de los intereses mediante su sustitución por los frutos, con independencia de su correspondiente valor; que también se generalizaron en los casos de hipoteca. La Edad Media vio desmerecer su existencia, por la sanción canónica respecto del interés, siendo en nuestro Derecho prohibidos por Las Partidas. Los proyectos codificadores llegaron incluso a omitir la figura, que fue regulada en detalle por el Código Civil, como reacción contra las críticas del proyecto de texto legal y en función de la libertad contractual recogida en su seno.
Nuestro Código (arts. 1881 a 1886) configura la anticresis como un derecho real de garantía autónomo, aunque suele aparecer en la vista casi siempre unido a prenda e hipoteca, lo que, en ocasiones, ha llevado a doctrina y jurisprudencia, a confundir la anticresis con un derecho real inmobiliario, cuando no a identificarle con la misma hipoteca. Al igual que la hipoteca debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La finca puede pasar a poder del acreedor o de un tercero en cuyo caso estarían obligados a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca y a hacer los gastos necesarios para su conservación y reparación, deduciéndose de los frutos las cantidades que emplee en uno y otro objeto.
Si la finca se traslada del patrimonio del deudor se podrá retener la cosa hasta que se pague el crédito. El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo. Pero el acreedor en este caso podrá pedir el pago de la deuda o la venta del inmueble. La venta ha de ser judicial.
Como derecho real autónomo en función de garantía, la anticresis otorga al titular una serie de derechos característicos, a saber:
- Derecho a la percepción de los frutos del inmuebles, cuyo destino debe ser abonar los intereses y, después, al capital del crédito (art. 1.881 C.C.), si no se ha pactado la automática compensación de frutos con intereses, como en su origen fue el instituto.
- Un derecho de retención, para el caso de pasar la finca a manos de un tercero, siendo de aplicación las mismas normas que rigen para el derecho real de prenda.
- Un derecho a provocar la venta del inmueble en caso de impago. Es esta facultad precisamente la que dificulta precisar la autonomía de la anticresis, siendo, además, un derecho original. El pacto anticrético ha supuesto siempre, ciertamente, la posibilidad de solicitar la venta del objeto (mueble o inmueble), pero por ser precisamente pacto agregado a prenda o hipoteca; mientras que el legislador incluye la facultad en el caso de la figura real autónoma.
- Un derecho preferente a cobrarse con el producto de la venta, que, aunque no recogido en el Código Civil de modo expreso, es analógicamente referible, como ocurre en la prenda e hipoteca, al menos en aquellos casos en que la anticresis ha sido objeto de inscripción registral.
- Derecho a deducir de los frutos las cantidades abonadas por concepto de contribuciones y cargas y gastos necesarios para la conservación del inmueble, si lo tiene en su posesión.
Por contraposición, viene obligado el acreedor a atender aquellos pagos y cuidar la finca poseída, en su caso, con debida diligencia, devolviéndola una vez satisfecho el crédito.
Extinción.
La anticresis se extingue al desaparecer la obligación garantizada, como derecho real de garantía. También se extingue por la renuncia, y por la realización del valor del inmueble.
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Enviado el Lunes, 25 abril a las 21:43:56 por antonio |
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